郑州市高新区龙鼎项目市场调研报告.ppt

* 本报告是严格保密的。 The End Thanks …… 高新区龙鼎项目市场调研报告 市 调 大 纲 郑州写字楼发展历史 本地块基础情况介绍 高新区商务个案分析 郑州写字楼市场现状 高新区商务市场总结 郑州写字楼发展历史 郑州写字楼发展历史 本地块基础情况介绍 高新区商务个案分析 郑州写字楼市场现状 高新区商务市场总结 郑州市写字楼始于上世纪90年代初期，虽然与全国同步，但发展过程相对较慢。总体来看，郑州市写字楼经历五个发展时期 1、市场萌芽期（1997年以前） 这个时期以民房或单位公房为主，如理惠商务、亚达大厦、银河大厦、科瑞大厦、石桥饭店、明星大厦等物业，甚至有一些都市村庄的临街楼。 主要特点为：写字楼均集中分布在金水区，主要经营方式为租赁经营；规模小；设备简陋；物业管理水平低下；户型单一。 2、市场探索期（1997年—2000年） 郑州市在这个时期出现了纯写字楼，如经纬大厦、未来大厦、裕达国贸、金博大商务中心等中高档商务物业。 主要特点为：以高层建筑为主，将通信、网络、多媒体、会议室、餐厅等较为现代化的办公功能列入了建筑设计的必要元素；经营方式以租赁为主；建筑结构可灵活分割，智能化水平和物业管理水平有所提升。 郑州市写字楼经历的五个发展时期 3、市场过渡期（2000年—2004年） 这个时期，形成商住写字楼为主角、高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场。如融丰花苑、江山智能大厦、日月星城、绿洲花园、未来花园、天下城、锦绣正弘国际公寓等商务及商住两用物业。 主要特点为：房地产开发企业开始大量介入写字楼市场，一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场，购房自用办公或投资需求旺盛，整个写字楼市场交易活跃，楼宇更加专业化，投资需求快速增长，户型设计、相关配套更加科学、齐全。 4、市场发展期（2005年-2008年） 这个时期是写字楼市场发展的专业契合阶段。随着商住楼办公的投入使用，诸多问题也日益显现，影响到部分企业的形象和品牌，人们的办公观念理性回归，认为真正的纯写字楼才是办公的最佳场所，也是商务的理想境界。此时以信息大厦、联合中心、顺弛第一国际、绿地世纪峰会等为代表的纯写字楼应运而生， 主要的特点为：写字楼项目集中放量，造成供应激增，写字楼分布区域分散，临街临路单体楼再次冲击市场，专业写字楼的实力型客户集中，长期办公稳定性强，写字楼专业配置进一步提升并逐步与国际接轨。 郑州市写字楼经历的五个发展时期 5、市场稳定期（2009年及以后） 郑州目前的写字楼市场正在向第四代写字楼迈进。 第一代写字楼仅仅只能满足于基本功能。 第二代写字楼除了满足功能需求之外，内部空间开始针对客户灵活分割，智能化水准有所提升。 第三代写字楼开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。 所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上，强调以客户需求为中心，旨在提供低成本高效率的商务平台，提倡人性化的沟通与交流，注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高，引导智能化向国际水准看齐，强化绿色环保办公理念，提供更多舒适共享交流空间，以及满足全球经济一体化的需要，从而达到国际化商务社区的标准。 代表有：绿地千玺、升龙金中杯、兴达国贸、绿地中央广场等5A级写字楼。 主要特点：市场供应多为5A级写字楼，主要供应集中郑东新区与新东站。 郑州写字楼市场现状 郑州写字楼发展历史 本地块基础情况介绍 高新区商务个案分析 郑州写字楼市场现状 高新区商务市场总结 郑州目前写字楼主要分布 高新区版块 郑东新区版块 东南板块 农业路、经三路版块 西南片区 郑州的写字楼市场主要集中在农业路、经三路附近，另外在西开发区有较为集中的供应； 随着近年来大体量综合体的出现，越来越多的项目注重了写字楼产品的供应；尤其是在西南和东南片区，供应量较大，形成了新的商务版块，但目前其影响力较弱。 各区写字楼市场的分布情况及特点1、 金水区是郑州政治、经济、文化、金融、信息的中心地区，也是连接郑州老城区和郑东新区的过渡带。该区域因其突出的经济地位和浓厚的商业氛围，有大量写字楼供应。 写字楼项目主要分布在素有“郑州的长安街”之称的金水路和“财富大道”之称的经三路。 各区写字楼市场的分布情况及特点2、 各区写字楼市场的分布情况及特点3、 * 近期商务市场销售套数变化情况：4月份销售套数环比下降，郑东新区保持市场销售主力地位，其与金水区占比环比下降明显、管城区环比上升幅度较大 4月份商务市场销售套数环比有所下降； 郑东新区占比持续最大； 郑东新区、金水区环比占比下降，二七区、管城区占比上升幅度明显，其他各区变化不大。 变化趋势起伏相对舒缓 * 近期商务市场销售面积变化情况：办公用房环比下降，郑东新区、二七区占比环比下降，管城区占比上升明显 4月