银川清水湾·银税营业房概念性营销报告.doc

清水湾·银税营业房概念性 营 销 报 告 一、银川市整体规划 二、银川市主要居住区划分 三、银川市主要商业区划分 四、金凤区两大商圈前景分析 4.1 正源北街商圈 金凤万达广场位于银川市金凤区正源北街与上海路交汇处，正源北街（金凤）万达广场为主体的新兴商业区，周边有多个大型高端社区，政府职能部门以及企事业单位总部和银川最大的安置区域-康居，项目周边有足够的人流量。而随着2010年年初大世界地产集团宣布将在瑞银·财富中心斜对面建设开发新的商业地产，随后新华百货宣布将入驻此地块。未来可以预见，以万达广场为主体的综合商业区域会成为银川另一个集中的综合商业片区。其商圈辐射南北面积1.5公里：东西达3公里。东到凤凰街、西至人民广场、南至黄河路、北至贺兰山路；成为银川市除新百独领风骚的又一繁华商业体地标。 4.2 拉普斯商圈 拉普斯水上购物城位于北京中路与清水大街交汇处，北京中路。拉普斯置业在此打造一个小型区域性综合商业项目，以嘉禾影院、北京物美、世纪金花三个商业项目构成。其主要正对于森林公园附近高端地产项目居住人群为主，打造一个高端的商业片区。因其无可扩展区域，其商业板块规模无法做大。 银川市城市商业网点规划 5.1 总体目标 至2012年，银川市商业网点体系布局总体形成市级商业中心，区域商业中心和社区商业和市郊镇商业三个层级的规划结构。 城市社会消费品零售总额年均增长16％，连锁企业销售额占全社会消费品零售总额的28%左右。人均营业面积达到1.8平方米，营业总面积控制在170万平方米左右。 5.2 社区商业概念 社区商业本着便民利民的宗旨，以优化居住环境、提高居民生活质量、满足居民综合消费为目标。应具备行业齐全、服务配套的特点，并以先进的商业业态和良好的商业环境，满足社区居民日常生活需求的同时，注重增强文化娱乐、休闲服务等多样化、个性化的服务功能。 社区商业一般以一至两个中型超市（以生鲜食品为主）为中心，辅以药店、诊所、美发、洗衣、杂货等。鼓励发展连锁经营，鼓励早餐工程进社区，大型高档社区还可发展集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性社区商业街。 5.3 商业街（区）概念 商业街（区）是指各类专卖店、专业店、特色店高度集聚，提供专门商品和专业服务的街区。是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体，是城市商业网点体系的重要组成部分，集购物、餐饮、娱乐、休闲、观光五大功能于一体，是城市商业的缩影和精华，一般街长200米以上，专业店20家以上。 六、陶然水岸商业房概况、租金评判分析及业态分布：（由南至北依次为） ★领航小镇·音乐餐厅 双层约1800㎡ 单层层高：净高3.6M（包括横梁及管道60CM） 此处为水岸商业街最南端别墅入口营业房裙楼，因其老板拒绝问询、故判断租金约60万/年。 ★百渡千回·音乐交友（酒吧） 双层约1200㎡ 单层层高：净高3.6M（包括横梁40CM） 百渡千回酒吧营业时间为晚上，据调查路人说其装修独特，租金约50万/年。 艾依城堡音乐酒吧 单层约600㎡ 层高：净高4M（包括横梁50CM） 艾依城堡属于夜场酒吧会所，白天大门紧锁。据底层拉面馆师傅说其租金约为15-20万/年。 ★爱购便利店（超市） 单层约160㎡ 层高：净高3.8M（包括横梁40CM） 此处最早是渔人进港便利店，因先前经营不善、转让为爱购便利店。 租金约为4-5万/年 ★重庆桥头火锅（餐饮） 双层850㎡ 单层层高：3.3M（已吊顶高度） 重庆桥头火锅经营时间较长，可能一签3-5年，目前租金18-25万/年。 水岸人家（餐饮）双层400㎡ 聚鑫烟酒行（超市）单层30㎡ 尤萨（干洗店）双层120㎡ 单层层高：3.3M（已吊顶高度） 租金约5-6万/年 租金约1.3万-1.8万 租金约4.5万-5万 ★揽香·一品私房菜（餐饮）双层约1300㎡ 单层净高3.8M（包括横梁50CM） 此处两年前是鹿鸣斋餐饮，现转让为揽香·一品私房菜，装修奢华、菜品独特，租金约60万/年 ★海港·码头鲍翅楼（海鲜） 双层约1400㎡