三限政策深圳楼市变化及应对策略.pptVIP

一、新政下的市场表现 市场表现中原观点： 限价大环境之下，有可能在区域将会引发新一轮的促销大战，甚至是价格大战。龙岗中心城、龙华区域市场供应量较大，在售项目多为大盘，存货量较大，面对如今日趋冷淡的市场环境，为进一步避免调控政策所带来的市场风险，“成交为王”将成为核心驱动力； 品牌发展商的带头降价，为逆市降价销售开了头，有可能使得市场上通过遮遮掩掩的促销手段进行价格暗降的情况更多，甚至直接进行降价销售，从而缓解发展商的资金压力，达到快速回笼资金的目的； 中海项目所引发的降价风波对于龙岗区域影响力较大，而对于其他区域，尤其是宝安区域影响力有限。宝安区除了龙华，宝中和西乡均无新增供应量，在售项目也仅有2-3个，而区域的购房需求依然旺盛，供求的矛盾关系，将使得宝安受到中海降价风波的影响力降到最低，仅仅是对于客户的心理影响，而对于区域的价格影响微乎其微。 一、新政下的市场表现 营销案例分享：万科红——万科2010年的百亿项目 项目基本指标： 占地面积：3.1万㎡；建筑面积：15万㎡； 商业面积：3.6万㎡；容积率：4.8； 住宅套数：1588套；总车位：1132个； 建筑形态：６栋31-33F的高层住宅楼。 户型 面积 套数 套数占比 一房 30-40 336 37.5% 小两房 60-61 224 25% 两房 70 112 12.5% 小三房 88 112 12.5% 三房 97 112 12.5% 合计 896 100% 项目户型配比情况 第一阶段：植入“万科红”，通过“红人”快速引爆市场，引起目标客户关注 产品不能直面，通过植入项目独有的精神价值“万科红”，将“红”精神采用病毒营销方式传播出去，迅速获取市场的关注力，并通过“红人”定义客群获取认可，吸引客户加入“红人”行列，完成策略实现核心第一步。 第二阶段：从精神向项目产品价值落地，层次演绎“万科红，讲究的home”，快速高质蓄客 初期推广启动，到项目产品发布会，营销中心、产品试开放，客户可以感受推广品质和逐步感知产品价值，逐步建立客户购买信心，在客户不断接触项目价值的同时拔升客户心理价位，营销从精神向项目产品核心价值落地。 第三阶段：实地感受“万科红，讲究的home”，梳理诚意客户，准备开盘 营销中心、产品开放，通过“讲究的home”生活方式实际演绎，让客户实地感知产品价值，从中梳理出项目的诚意客户，最佳建立客户购买信心和溢价，从而顺利达成销售目标。 一、新政下的市场表现 万科红——开盘销售率达到95%，均价20000元/㎡，创区域价格天花板 万科红在深圳全城启动“梦想万科红置业计划”，为梦想实现加油，为2011筑家万科红注入希望。项目在2月25日加推3栋56套30-42平1房和23套60 平2房，价格分别在19500元/㎡和20000元/㎡左右，当周周末共售出40套。 为置业者提供精装修品质空间，为爱免去繁琐的装修后顾之忧； 其购房业主就可以获得红星美凯龙的置业基金及软装基金卡，既可以获得现场购房总价上的折扣优惠，也可以获得在红星美凯龙购买家具的软装基金卡享受5%的折扣优惠 结合传统的情人节和元宵节特地在2月13日举行了现场马克杯DIY； 2月17-18日先后举行了现场元宵DIY、猜灯谜、逗利是等符合节日氛围的活动。 一、新政下的市场表现 春节后，项目启动主题置业活动，配合现场暖场活动以及游戏，制造人气，分批加推单位，采取小步快跑的推售策略，将一期剩余的1栋单位全部消化完毕 营销案例分享：星河时代——龙岗标志性热销大盘 一、新政下的市场表现 项目基本指标： 占地面积：159236㎡； 总建面：468090㎡； 住宅建筑面积：170000㎡； 商业建筑面积：82000㎡； 容积率：1.69； 住宅套数：1618户； 物业形态：10栋高层+11栋多层+17栋别墅； 车位：3763个（住宅1617，商业2146）； 从2010年项目入市至今，开盘（加推）三次，每次销售率均达到80%以上，成交均价18000元/㎡； 目前项目仅剩余部分高层大户型合拼产品在售，产品面积段在120-170㎡之间，均价18500元/㎡； 项目逆市营销杀手锏——一个地处龙岗的关内项目 一、新政下的市场表现 第一阶段：主打低密度城中心高端综合体物业； 通过星河品牌、项目硬件指标、建筑形态类型和丽思卡尔顿的酒店式管理服务打响头炮，建立市场关注度和知名度，拔高项目调性，树立项目的高端品质和形象，配合营销中心的创意设计以及深圳首个360度环幕影视厅，达到项目入市的轰动性； 第二阶段：逐步释放项目利好消息，以学位和商业配套作为突破点，利用地铁辐射优势，将关内客户一网打尽； 单单依靠综合体物业的性质和地铁辐射的优势，并不足以使得项目在区域竞争日趋白热化的背景下脱颖而出。但通过名校的学位优势以及山姆的加盟，足以