三线城市潍坊和平广场综合体典型案例研究.docVIP

三线城市商业综合体典型案例――潍坊和平广场项目研究与建议 深圳市新摩尔商业管理有限公司杨宝民 青岛同成房地产营销策划有限公司 2012年3月16日 2012年2月杨宝民先生带领深圳新摩尔商业管理公司团队服务潍坊高新区现代服务业规划，系统研究了潍坊商业。 从2004年开始到２０１２年初，深圳新摩尔商业管理公司已经投资２６０万元了解长春总体规划和商业现状，根据前期市场调查结果，与甲方共同研讨商业地产项目总体经营工作思路和可持续发展目标。 通过对潍坊市场认真的调研，我们认为在消费力不足的四线城市开发要充分考虑房地产销售价格不高、招商难度大等实际问题，争取最好的市场预期和盈利模式。 根据市场需要确定潍坊和平路地块商业综合体可能的项目物业比例与位置，根据项目地块和区位特点,确定产品定位和物业组合开发计划，找到最优的盈利模式方向。 潍坊城市规划与商圈特点 潍坊市2000-2010年主要经济指标 潍坊市经济概况： 年份（年） 生产总值（亿元） 第一产业增加值（亿元） 第二产业增加值（亿元） 第三产业增加值（亿元） 2006 1720.88 211.81 1000.63 508.44 2007 2056.02 237.54 1194.67 623.81 2008 2491.8 281.7 1455.0 755.1 2009 2727.8 302.0 1564.7 861.1 2010 3090.9 330.5 1720.3 1040.1 人均可支配收入 年份（年） 城镇居民人均可支配收入 农民人均纯收入 2006 11846 5508 2007 13716 6278 2008 15691 7072 2009 17267.3 7695 2010 19675.1 8871.6 年份（年） 社会消费品零售总额 增长率 2006 573.6 16.28% 2007 674.3 17.6% 2008 830.3 23.14% 2009 988.5 19.1% 2010 1043 19% 高新区经济发展情况 2011年潍坊高新区财政总收入51.4亿元，增长17.9,其中地方财政收入22.7亿元，增长28.1%，完成规模以上工业总产值678亿元，利税102亿元。 主导产业： 生物医药，电子信息、电动汽车等 建议积极发展以总部经济等为特征的现代服务业，包括生产性服务业和消费类服务业。 潍坊商圈演变情况 笔者采用自西向东的方位顺序来浅析一下潍坊市中心区域的商圈现状。首先，西面的商贸区域，现在驻扎着潍坊百货大楼、世纪泰华、银座商城、乐购超市、金沙城市广场、人民街小商品城等知名商超、百货业态(V1购物广场、大润发、烟台振华商厦正在筹备中)。由于先天的地理环境优势和历史等原因，这里自然也成为了潍坊最早形成的成熟商圈。 ??????? 其次，中部商贸区域是以新华路和福寿街为代表，分别驻扎着中百大厦、中百佳乐家(新华店、福寿店)、东盛广场、利群、沃尔玛、亿时代广场等商超百货业态。近年来，通过各方的积极努力，无论从发展规模上还是消费人气上，该区域都呈现出良好的发展态势，渐渐形成了适合自身发展的特色商圈。2011年5月23日，在潍坊惨淡经营了近7年的利群黯然退出了潍坊市场，由此引发的“潍坊商业怪圈论”再次甚嚣尘上。业内人士认为，利群的退出与新华路商业带的激烈竞争不无关系，特别是与其仅有一路之隔的中百大厦圣荣店的“近身过招”在很大程度上加快了利群败走潍坊的步伐。 ??????? 东部区域，现在驻扎着中百益家园、中百佳乐家(上东店)以及正在兴建的世贸中心。 在潍坊商业这个大棋盘上，潍坊本土老牌商业企业潍坊百货集团又投下了一枚“重量级”棋子——谷德广场。这枚棋子，绕开了白浪河、潍州路、新华路等潍坊传统商业集中地带，一路东行，最终落在了位于高新区的佳乐家上东店旧址，而且把佳乐家上东店也。 随着市行政中心的东迁，带动了城市向东发展的决心，无疑会使城市东部成为未来新兴的政治、经济、文化中心。更加表明了潍坊已经迈出了“东扩”的征程。高新区充分依托市区雄厚的科技经济资源优势，着力培植发展电子信息和生物技术四大高新技术支柱产业，为潍坊将来经济的“东迁”打下了良好的基础。另外，随着世贸中心全程竣工，届时，“”这一潮流概念也将会极大地满足当前民众们对“一站式”新兴住宅理念的迫切需求。让鸢都民众切身体会到这里的生活场所、购物场所和办公场所共同给予的方便、快捷、惬意和美妙。 图8 世纪泰华购物广场 世纪泰华购物广场建筑面积3.5万多平方米，是集购物、观光、休闲、餐饮、文化、娱乐于一体的现代化综合性购物中心。 图9 世纪泰华购物广场外观与内部中庭 购物广场坚持“高档为主，中档为辅”的经营定位，融聚了“欧珀莱、欧莱雅、周大福、六福、宝姿、ESPRIT、 G