上海保利叶语营销方案.pptVIP

准备物料： 2月推广渠道 第三步：周末暖场活动聚集人气 时间：2月9日-3月31日 场地：保利叶语售楼处 活动建议：与公园主题契合的活动-公园踏春活动、公园植树节活动等 现场配合：赠送活动客户立拍得照片，以公园为背景的个人素描肖像 时间 工程节点 推广铺排 物料及包装 活动铺排 2-3月营销总控图 售楼处内部包装、外围阵地环境包装 62号及别墅获得预售资格 精装样板房通道完成 围挡、户型单页、精装白皮书、公园宣传DVD、公园活动宣传小报、活动物料、开盘物料 每周末公园主题暖场活动 报纸、网络、短信、活动、微博、中介、道旗 3月31日 1月 2月6日 2月10日 3月28日 业务动作 自然销售 去化存货 媒体起势全面推广 收取意向金，强势蓄客 3月31日推62号精装153套，别墅15套 电话CALL客，别墅睦邻计划启动 别墅成交客户答谢，上门拜访 别墅睦邻 中介进场 微博宣传 媒体全面启动 提前三天价格公布 开盘 2月11日 精装样板房公开 THANKS! 保利叶语2-3月营销方案 2012.01 同策咨询 报告目录 货量盘整 推案策略 推广策略 货量盘点 公寓存货盘点 存货量298套，货量充足，集中于后排无景观房源与前排高低区房源 公寓均价：19257元/平米 公寓剩余货量 楼栋号 可售套数 可售建面 可售总价 29 2 251.62 4,225,816.00 32 2 240.74 4,778,562.00 33 2 203.15 3,846,660.00 56 1 81.11 1,803,048.00 57 54 5,967.01 120,657,078.00 61 67 7,185.85 132,561,200.00 59 45 5,297.10 108,623,871.00 60 81 9,101.93 170,844,829.00 58 39 4,609.96 88,191,651.00 不可售 5 634.51 10,707,485.00 合计 298 33,572.98 646,240,200.00 别墅存货盘点 别墅剩余25套，串串紧靠公寓，干扰明显，类独栋总价高，难以去化，双拼缺货 别墅剩余货量 楼栋号 可售套数 可售建面 可售总价 —— 4 1,024.31 33,758,790.00 —— 7 1,779.82 58,285,490.00 —— 18 4,346.66 117,354,682.00 合计 25 612,648.00 17,564,017,200.00 别墅均价 串串27000-27500元/㎡ 手拉手：30000-31500元/㎡ 串串： 19套 手拉手： 6套 货量盘点后的思考 存货量大，且不具备价格优势，难以放量 产品供应类同，难以引起市场关注 全市价格至上，外围市场价格跌至冰点 引爆全城 打响开年第一役 我们的目标 在存货不具备出货优势的现状下，我们的应对策略是 2-3月销售目标：2.8亿元 推案策略 首推优势新品 强势蓄客开盘 公寓：明星产品精装破冰，撬动市场 别墅：补货供应，新增少量优势房源 推案策略 公寓推案 精装破冰，撬动市场 推案目的 叶语首推62号楼精装产品，全新亮相吸引市场关注 填补当前顾村市场无精装产品供应的现状 切合项目周边配套成熟度，便捷生活拎包入住 62幢产品货量配比 户型 套数 面积 占比 四房 102 12543.79 67% 两房 51 4410.65 33% 合计 153 16954.44 100% 后排不具备景观优势， 四房占比67%，重点出货 区域精装市场分析 精装产品受市场认可度较高，但市场容量受到后期供应不足的严重抑制 2-3月精装公寓供应量 项目名称 板块 2011年 去化量 可售存量 新增上市量 价格 香岛原墅 罗店 112套 177套 　 19000元 朗诗绿岛（尾盘） 190套 2套 　 19500元 琥珀臻园（尾盘） 133套 69套 　 22000元 金地艺境（尾盘） 大场 853套 88套 17000元 象屿郦庭 淞南高境 201套 310套 　 25500元 路劲翡丽湾 南翔 215套 39套 14200元 远洋地产杨行项目 杨行 　 100余套 预计 21000元左右 （楼板价11378元） 合计 1704套 约785套 未来精装市场 供应量减少55% 精装公寓市场分析 当项目售价低于板块均价时，精装项目才能实现大幅放量 项目名称 放量价格 价格关系 板块均价 板块 精装标准 总价 面积 成交套数 香岛原墅 19000元 高于 16600元 罗店 3000元 180-280万 95-154㎡