山姆城一期项目5月份营销方案.docVIP

第一部分 周边项目销售状况分析 楼盘名称 所属地块 建筑类型 在售房源 面积 开盘时间 去化率 均价 优惠 五一活动 万豪臻品 城北 小高层 高层 花园洋房 16# 17# 18# 93-128 2012/7 85% 5200 无优惠 无 威格秀水庭 城北 别墅、小高层 花园洋房：1#、18# 花园洋房：98-143平联排别墅：291-321平 2011/6/28 60% 花园洋房：4380联排别墅：6280 花园洋房：全款94折、按揭96折联排别墅：全款96折、按揭98折 无 水绘绿源 城北 高层 12# 100套 93-140 2012/2 80% 5800 全款95折，按揭98折 无 鑫品佳园 西北 多层14 幢，小高层7幢 仅剩7# 15# 85-104 2010 90% 4500 除1房外，购买其他房型优惠50元/平方 无 金茂国际 城西 商铺、多层 小高层 25# 26# 139-174 2013/3 50% 6200 一次性付款97折，贷款99折 五一开始涨价200元/平方，单折扣会加大 新都国际 中心 商铺、高层 252套房源 80-150 5月中旬 内部预定40套，达到整盘15.8% 7200 　 无 绿润名都 城东 小高层、高层 2#、3#共179户 92-141 2013/2 60% 6000 每平米优惠300元 无 市场分析研判： 从周边楼盘数据上看，周边楼盘尚有一部分存货量。 从价格上看，由南至北价格逐步递升。 从活动安排上看，各楼盘并没有针对5.1节假日做出有针对性的活动安排。 因此，本项目在5.1期间的活动将会吸引购房者的眼球达到本月的销售推广目标及成效。 第二部分 本案销售情况分析 销售情况月报表 案名： 截至日期：2013年月 本月业务数据 项目 本月 累计 项目 本月 累计 来访组数/老客户 来电组数 定购 户数 补足 户数 金额 金额 % - - % - - 签约 户数 退户 户数 金额 金额 % - - % - - 签约已回款现金金额 签约未回款现金金额 签约已回款贷款金额 签约未回款贷款金额 本月个人成交情况（签约套计） 姓 名 本月签约户数（户） 本月签约金额（元） 物业类型：-4#301 4#406 户型：-----三房 面积：-----124.91平方 楼层：-----3F 4F 价格：-----4467元/平 44625元/平 本月客户分析 （大定套计） 职业： 区域：-----下属乡镇、周边 用途：-----自住 本月媒体分析 时间： 地点（版面）： 反馈 本月 无 本案场分析 本月开发商 情况反馈 本月总结及建议 4、加强销售力量；5、阶段性房源销控策略实施。 第三部分 下阶段营销策略 营销总思路 山姆城项目五月份推广已经步入第一次强销阶段，由于前期的产品包装和销售与定价策略定位过低导致本案目标客群购买信心不强，观望情绪浓厚。对于本项目目标客户而言，多数人属于改善需求型的重复置业，有效增加客户购买意向的砝码，才是胜出区域竞争的关键。五月份我们将营销策略集中于解决项目滞销核心问题，深层挖掘目标及潜在客群的资金实力，同时有效拓展客源，吸引改善性需求，从而在短暂的蓄客期前提下，实现迅速去化与回款目标的双赢。 五月份需要重塑项目形象和提升项目品质、品牌，以及迅速调整战略目标和营销战术，在广告投放上要调整以前的投放方案做到全方位地毯式轰炸，在销售战术上要加大力度提高绩效，为达到去化前期遗留客户而努力冲刺达成预定目标。 1、沐杉地产对五月份的营销工作可以归纳出五个分解策略： 策略一：阵地战——围建项目战略阵地，强大实力后盾支撑。 品牌阵地——将山姆城品牌形象作为市场信心的坚实堡垒，进一步深化品牌影响力做足做精； 策略二：进攻战——全面快速的营销进攻，全力围客。 推广攻坚——集中推广、高调蓄客，“镇守区域，征战乡镇”为战略布局争取引爆开盘； 价值攻坚——以项目高度价值体系的建立，赢得市场认可； 诱惑攻坚——以利益价值对客户形成有力诱惑，吸引强势观注； 策略三：防御战——以项目良好的产品及价值体系，出位市场竞争。 品牌防御——企业品牌和项目品牌良性互动，实现品牌提升； 价格防御——考虑到市场现状，建议构筑良性的价格体系，消除前期价格定位与本项目大盘形象不符的错误概念，引导目标及潜在客群形成入市吸引，平稳走高的良好走势。 产品线防御——以前期剩余房源