中国上海购物中心发展论坛招商与品牌组合.pptVIP

招商与品牌组合 演讲嘉宾：连允真 2012年2月23日 2012中国（上海）购物中心发展论坛 正大商业房地产管理有限公司总裁 正大广场资深副总裁 卜蜂莲花资深副总裁 （分管全国招商部，工程设计部) 连允真 ERIC LIAN 正大广场 泰国正大集团由老一辈华裔实业家谢易初，谢少飞兄弟于1921年在曼谷创建。农牧企业是正大的核心企业。此外集团还涉足电讯，商业零售，国际贸易，房地产等。至今已有89年历史。 1979年，正大集团在中国改革开放的第一时间，领先进入中国市场，在深圳特区兴办了第一家外资企业(深外资证第001号), 20多年后的今天，正大集团在中国的投资额近60亿美元，年销售额约400亿人民币，设立企业200多家，员工人数超过80,000人，业务遍及除青海，西藏以外的所有省，市，自治区。 正大集团在全世界主要资本市场如纽约、伦敦、香港等拥有十多家上市子公司，年收入超过150亿美元 上海正大广场基本信息 Basic Information 发展商： 上海帝泰发展有限公司 股东： 泰国正大集团 建筑商： Jerde Partnership, Inc. U.S.A 楼层： 13层 总面积： 247,425平方米 可利用面积： 121,433 平方米 开业日： 2002年10月18日 招商与品牌组合 一 招商前必须先准备的工作 一 招商前必须先准备的工作 二 招商原则 （1）确定按理念、定位、战略，维护及坚决已设定好的经营主题 （2）核心主力店（自营百货？大卖场？超市？主力店？次主力店的位置及条件） （4）从建设初期已准备好自己规划方案与主题，以节省建设成本（尤其是餐饮与电影院等大型店铺或特殊店铺） （5）厂商的数量，平均面积，合理的合同期（周转率） （6）顺序：国际一线品牌、主力、次主力、大型租户先行招商洽谈，主楼比裙楼先行 （3）Retail mix租户组合：业态与国际、国内、当地品牌比例 （7）以顾客为中心的思考并利用合理的布局与主力店、次主力店与聚客业态的位置安排，A位置比率提高，死角减少 （8）特殊租户特别优惠“以减租、纯扣替代补贴”，聚客或独家商品同时以区域独家来要求（价折租金） （9）前期人气不足的招商困扰：短、中、长期之租户都需要，只是比例问题，餐饮、休闲、娱乐业态的帮忙是传统方法、市场培育期给租户前期优惠，但必须要有品质的租户，同时能二者取高。 （10）优良的统一人力培训，物业管理、营销推广机制与规划、好的销售与租户（商户）获利，招商就不必疲于奔命！ （11）完整的ERP信息系统平台，掌控到每单位真实的效益与顾客消费讯息。 二 招商原则 三、招商目标与计划 三、招商目标与计划 三、招商目标与计划 三、招商目标与计划 四 招商活动与节点、推广 五 内部人员招商监控与招商外包 五 内部人员招商监控与招商外包 六 重新招商与调整策略 （4）改造调整策略与战略 （5）丁字户的处理（关键位置注意处理，避免法院封存） （6）财务测算（定位） （7）适当回应提出降租的租户，有条件的降租 六 重新招商与调整策略 （6）国外主力店/开发 （7）国际设计公司参与度愈来愈高（日本/欧美） （8）空置率愈高的营运不佳的购物中心或商场的困境 七 附录：现代购物中心在规划与招商的趋势和创新 谢谢 * *