中国宏观经济走势及房地产市场形势分析.pptVIP

* 中国宏观经济走势及房地产市场形势分析 ——合富辉煌万科松山湖·悦项目组市场分享课程 乐观 悲观 谨慎乐观 首先我们来听下市场上的几大声音—— 认为中国经济能成功软着陆，2012年宏观政策放松，房地产发展环境较宽松 2012年宏观调控的“针对性、灵活性、前瞻性”将更加得到体现，在“维稳”的经济方针下，在“巩固调控成果”的原则下，房地产行业不可能大幅回暖，更不可能大幅收缩，“稳”字当先 中央不松口，2012年政策将持续加码，房地产行业信心受到动摇，2012年将会“量价齐跌” 主流 少量 越来越多 此后，资先生开始热爱中国，决定拿这100万美元支援中国的经济建设，于是他又把美元换成了人民币，拿到了781万支援中国的地产开发商，以10000元/平米的价格换回781平米的物业后回国了。 事件衍生案例：一个美国人和他的100万美元的故事 827.65（2005年底） 806.78 781.35（2007年） 729.96 （2008年） 683.82 629.27（2012年） 资先生闲来无事，拿了100万来中国转悠，在1:8.27的汇率下兑换了他的100万美元，换来了827万人民币。 资先生在中国游山玩水大吃大喝两年，游历中国的名山大川，心情好所以也出奇的豪爽，逢人就给小费，两年下来花费了45万，中国人赞道：好人啊！ 在2007年，他的827万人民币花了45万，按照当时1:7.81的汇率，他又换到了100万美元，他也赞道：中国太好客了！ 此后两年，资先生经历金融风暴破产了，在他身无分为的时候，突然想起了在中国的房产，于是借钱来到中国，发现他在08年买的物业已经翻了三倍，变成了30000元/平米了，于是他赶紧卖了物业，拿到了2340万人民币，按照此时的汇率换回了372万美元，高高兴兴的回家了。 社会消费品零售总额 固定资产投资 进出品总额 回顾2011年：经济形势总体向好，但增幅有所放缓 中国经济发展“三大马车” ：消费、投资和外贸均表现上升趋势，经济形势总体向好，为2012年楼市整体发展奠定基础，至少预示着2012年中国楼市：“不会太差” 消费 投资 外贸 投资 消费 出口 中国当前进入“后4万亿时代”，2012年投资热潮将会放缓，依靠投资拉动经济增长这一方式将会有所削弱。 主要贸易伙伴欧洲经济衰退，美国经济难言回暖，导致出口增长放缓（2010年1.6万亿增长30%，2011年1.9万亿增长20%），2012年出口形势不容乐观 2012年中国经济仍然面临“两难” 在投资热潮放缓、出口形势严峻等形势下，使2012年“扩大内需、刺激消费”成为可能，也最能发挥宏观调控的“针对性、灵活性”。实施扩大消费战略、确保居民收入增长及提高消费是“十二五”规划的核心内容之一 ？ “扩大内需、刺激消费”的条件已满足，房地产行业将受益。 （一）外围经济走弱。欧债危机深化蔓延、美国主权信用评级被降低和世界金融市场进一步动荡等因素导致全球经济活力减弱，内外部失衡进一步加剧。2012年中国出口需求将可能有回落的风险，影响整体经济增速。 （二）国内投资热潮将放缓。2008年中国启动“4万亿”投资热潮，经历多年投资高速增长，目前已进入“后4万亿时代”。2012年中国经济靠投资拉动增长幅度将会减弱。 （三）居民收入增长较快。近几年中国消费品零售总额保持15%以上高速增长，尤其2011年，人均可支配收入各项指标保持两位数增长。居民收入的增长为扩大内需、刺激消费提供必要条件。 （四）房地产行业涉及上下游50多个行业，在“扩大内需、刺激消费”的发挥的作用不容忽视。“牵一发而动全身”的地位不允许被严重打压或者过度刺激。 在“扩大内需、刺激消费”的2012年，房地产行业将发挥作用成为了可能 扩大内需的条件 那么：2012年房地产行业政策会放松吗？ 抑通胀 调结构 稳增长 2011年经济目标 2011年中国GDP增长目标为“保八”，实际上达到了9.2%，全年增幅将较去年的10.3%略有回落。2011年“稳增长”目标铁定实现。出于整体经济“稳增长”考虑，管理层对房地产业“有保、有压”，保持稳定发展。 CPI GDP PMI 加快经济结构战略性调整，增强经济发展协调性和竞争力。加快改造提升传统制造业。今年制造业采购经理指数(PMI)持续下滑，处于转型期的中国制造业发展遇到困难。另外，优化房地产发展结构成为重要一部分。 ？ 2011年CPI从1月份4.9%一路飙升至7月的6.5%后，开始缓解，物价得到持续回落，11月CPI仅4.2%.通过3次加息、6次提高存金率及控制货币供应量等方式最终基本实现“抑通胀”目标。信贷紧缩对2011年中国楼市影响深远。 回顾2011年：围绕经济工作目标运行，总体基本实现 货币供应量 利率调整 存款准备金率 新增贷款 今年政府频繁运用货币手段，最终基本实现