中国地产金融蓝皮书.docVIP

顾问：董文标 洪 崎 策划：杨 毓 发布单位：中国民生银行地产金融事业部 支持单位：《地产》杂志 北京贝塔咨询中心  序 言 从锦上添花到雪中送炭 《地产》主编 张文豪 在无法否认金融对地产重大意义的同时，你也必须承认，目前为止两者的合作仍处于初级阶段，非常之初级。 面对着史上最大城市化浪潮带来的发展机遇，中国金融家们只表现出了盲目的热情和简单的应对，被动跟随周期变化和政策面指向。市场畅旺则锦上添花，市场低迷就下雨收伞。 这种“粗鲁的合作”，不仅难以达成应有的最优化效果，还会加剧市场的波动，甚至触发崩盘式的反应。极而言之是上世纪末北海、海南地产的“硬着陆”，眼前所及就是2008-09年度的“过山车”。银行也难以发现和挖掘危中之机，难以摆脱靠天吃饭的窠臼。 表现的初级，基于金融家们对房地产认识上的简单和因循。他们只看到中国房地产业是最具发展前景的行业，而没有认识到，它还是一个周期性、差异化和梯度化最为显性的行业。更没有意识到，在过去的短短十年中，房企的经营规模和模式已然天翻地覆，项目单打独斗已成历史，公司整体运营正在实现。散落遍地的积木，已成为浑然一体的魔方。 如此巨变，已使商业银行现有的房地产业务模式处于两难的尴尬境地。靠天吃饭和锦上添花不易，雪中送炭更难。 首先，靠天吃饭不灵是因为“天”不可测。数月间“供过于求”变为“供不应求”的大反转，相信无人可预知，也无人敢预知。行业周期变短，要求银行反应的敏锐度和全面性极大提升，而商业银行现有的业务机制，难免盲人摸象，更遑论及时、正确地应对。 而“锦上添花”也越来越不现实。市场大反转之后，开发商资金状况大为改观，重新掌握了市场主动权，与银行的合作中处于强势的地位，商业银行之间的竞争也日趋激烈。在这种情况下，争取有利的合作条件，达成长期合作，扩大市场份额等，对银行而言，也是难上加难。 无疑雪中送炭会更受欢迎，但知易行难。首先，银行受到市场大势和信贷政策的硬约束，自主腾挪空间极小；其次，银行也缺乏对市场和行业进行具体分析，对企业提供差异化服务的专业化能力；当然最致命的还是银行的业务运作机制形成的桎梏。商业银行地产业务的主角是各基层行，他们以行政区域划分为经，以浅层次常规贷款为纬，就项目论项目，缺乏整体把控的动力和能力。所以，要因时、因地、因客户而异，打造出前瞻性、针对性和个性化的服务，商业银行进行重大机制变革是题中应有之义。 两年前，民生银行成为了第一个吃螃蟹者。它将全行房地产业务、客户和人员拿出来成立地产金融事业部，专业经营房地产金融业务，实施总行一级管理。在经历了戏剧化周期的两年之后，这个承担着改革性理念的载体，正成长为取得了突破性案例的、中国首家准地产专业银行。 这册蓝皮书，就是两年来理念和实践的总结，也是对未来前行之路的专业思考。一则力争辩识中国房地产业和房地产金融市场的长期发展路径，或说健康发展路径；二是厘清自身在这个宏伟进程中的角色定位和任务，或说使命所在。从中我们可以看到“初生牛犊”富有前瞻和勇气的定位：做现存“总行-分行-支行”三级运行模式的颠覆者，这种模式目前尚为其他所有银行奉行不悖；确立以“以客户为中心”共同成长的合作原则，这又需要精深的专业素养，达到对客户的全面理解；还要成为各类金融资源和工具的整合者，提供专业化、全过程、集成式金融解决方案，提升整体服务水准；通过建立全链条的专业深度合作，帮助企业搭建合理的整体融资架构，最终发展成为长期的伙伴关系。 蓝皮书告诉我们，事业部的改革，不是银行间为争夺市场份额，逞一时之先的竞争策略，从锦上添花到雪中送炭，也不应该是业务胆识的反周期尝试，而是一个兼备前瞻性和实操性、共赢的战略创举和制度创新，它关乎所有从业者的未来。 从这个意义上看，它未必完美，但足够震撼。  目 录 『行业篇』 7 一、2009年房地产形势判断 7 （一）行业：率先回暖，推动经济复苏 7 （二）政策：超宽松时代 8 （三）商品房市场：从“供大于求”到“供不应求” 9 （四）土地：地王重现 14 （五）商业地产：投资热度提升 16 （六）保障性住房：经济适用房仍是主体形式 18 二、2010年房地产发展趋势 20 （一）房价短期仍有上涨空间 20 （二）“国进”势不可挡 20 （三）2010年房地产政策环境总体继续偏松 21 （四）一线城市供应从紧，二、三线城市大有可为 22 三、政策建议 25 （一）正确判断房地产业基本形势，切实满足日益增长的房地产需求 25 （二）建立完善多层次住房供应和保障体系，满足中低收入家庭基本居住权 25 （三）推进住房租赁市场发展 26 （四）拓宽融资渠道，强化金融支持房地产的力度和针对性 27 （五）进一步加强行业管理，统一规范房地产抵押登记制度 27 （六）加紧研究出台房地产领域的长期基础性制度 28 『企业篇