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中国商业地产市场观察 2012 年7 月（下） 发展商战略动态 中航地产启动三大旅游项目 万达200 亿启动“文旅城”将申报知识产权 地产动态 7 个购物中心下半年上海入市 上海虹桥商务区虹桥天地项目启动 烟台芝罘湾区大悦城预计明年建成 本期观点：谋略新起点（上篇） 朝阳大悦城B1 生活市集升级开业 绿景首个街区购物中心亮相 ——浅析商业地产品牌化发展战略 南宁华润万象城9 月开业 世茂滨江天地打造武汉最长滨江商业街 “愤怒的小鸟”主题乐园落户四川新都 太古地产、远洋地产成都合作打造综合体 重庆龙湖U 城天街9 月开业 零售资讯 北京三成百货上半年负增长 “万达百货”新品牌战略发布 中国首个LV 之家将亮相上海恒隆 华特迪士尼将在华推出婴幼儿品牌 娱乐品牌资讯 橙天嘉禾今年上半年内地新开8 家影院 “比如世界”签约青岛新业广场 谋略新起点 （上篇） 九洲观点 ——浅析商业地产品牌化发展战略 前言 在一个变局时代重提战略似乎更加合情合理，其实部分商业地产标杆企业早已 而产品线体系的建立则是开发商商业发展战略体系完善的重要环节，产品线的形成往往 通过打造产品线的战略进行品牌化发展，并且构建起了一定的竞争优势。而对于更 标志着开发商的从机会型发展到战略型发展的转变。在产品线指导下的项目开发则是按照产 多要进入商业地产领域的发展商而言，产品线战略可能还未得到重视，或者企业自 品要求选址，以稳健长远的眼光拿地、进行土地战略储备，并进行有节奏开发（见图1）。 身也缺乏经验与能力来打造适合自己的产品线。 如何建立既具有前瞻性、符合行业未来发展趋势的战略，又能具有可操作性、 符合现有企业生存的产品线，成为希图完善战略体系的商业地产企业面临的难题。 本文将从企业建立产品线的战略意义、标杆企业对产品线战略的应用、产品线战略 的发展趋势以及如何进行产品线研究等四个方面分析商业地产品牌化发展的方向。 一、建立产品线的战略意义和作用 【图1 机会型发展与战略型发展的区别】 1. 商业地产的特殊性要求企业进行产品线战略发展 快速的从拿地到开业，依赖的是高标准化的操作流程。在选定的产品线上形成竞争战略 和可复制的产品细化模式。成熟的产品线对项目开发过程中最大的作用就是标准化，从拿地 没有产品线的单一项目的商业地产开发往往是机会导向拿地，再根据地块属性 开始就已做好规划方案，项目规划采取产业化生产流程，短时间内提交成熟的规划方案，减 筹备资源、组建项目公司/部进行项目开发，这是目前国内大多数开发商的房地产 少了大量前期论证、比较和决策过程。以18 个月开业目标倒推各项工作，项目立项后各个工 开发模式——即在以地块为核心的机会型发展模式。 作环节即全方位启动、环环相扣，完善的工作链条和流程保障了快速建成并开业。 在这种模式下，项目分散，专业化能力没有充分建立，在嬗变的宏观经济环境 在商业开发和运营的内外部资源方面，产品线体系的建立将带来极强的资源整合作用， 下抗风险能力低，难以建立长期的发展和竞争优势。机会型发