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2013 中国商业地产公司 专题研究报告 中国房地产TOP10 研究组 中国指数研究院 2013 年7 月 2013 中国商业地产公司专题研究报告 目 录 一.中国商业地产市场宏观环境分析3 1.市场现状3 2.市场风险 10 二.中国商业地产公司经营状况分析 13 1.持有物业租金收入及占比分析 13 2.部分企业主要项目出租率情况分析 14 3.部分企业主要项目销售情况分析 16 三.区域布局与产品发展分析20 1.区域布局20 2.产品发展23 四.经营模式分析28 1.租售模式28 2.招商模式30 五.资源保障分析34 1.土地储备34 2.资金资源36 六.发展展望与建议39 1.发展展望39 2.发展建议44 附件：中国房地产TOP10 研究组简介48 中国房地产TOP10 研究组 第2 页 地址：北京市丰台区丰茂南路汉威国际广场E 区5 号楼 邮编：100070 电话：010传真：010 2013 中国商业地产公司专题研究报告 一. 中国商业地产市场宏观环境分析 1.市场现状  整体状况：商业地产机遇和风险并存，中心城市吸引力仍大，部分二三线城市存 在过度开发趋势 2010 年以来，各级政府密集出台的房地产市场调控政策，引发了住宅市场的波动，各 地商业地产市场迅速升温，众多房企出于规避风险和战略转型的考虑，纷纷加大商业地产领 域的拓展，例如万科将商业地产提升至集团的发展方向和战略高度，保利成立商业地产投资 管理有限公司，龙湖提出未来15 年内使商业地产租赁业务的利润占比从5%提高到30%等。 城市化率的逐渐提高带来人口的增长，也必然带来经济结构的转型，服务业比例会逐渐提高， 因此，商业地产作为城市建设、新区发展的基础设施，第三产业的可持续发展平台，相比住 宅产业更容易得到政府支持。与此同时，服务业企业就业人数的增多、社会消费品零售总额 的持续双位数增长都为商业地产带来发展契机，但是，由于商业地产具有回收期长、管理能 力要求高等特点，部分二三线城市短期内大规模项目上马后供应过剩风险已经开始显露。全 国主要城市近年商业地产的开发投资、开工、销售等情况如下：  近几年全国商业地产市场（如无特别说明，本报告中商业地产主要指办公楼及商业营业 用房，以下同）快速发展，投资、开工均持续增加，商业用房和办公楼的投资额、开工 面积占全国房地产总体比重均有所上升，市场份额迅速提高。  办公楼：北京等一线城市经济规模及产业发展迅速，国内外企业积极进驻，对办公楼的 需求较为旺盛，优质物业依旧供不应求，而成都、郑州、昆明等二线城市供应大幅超前 于需求。  商业营业用房：一线城市供应不足态势明显，而沈阳、合肥等二线城市供应量也超出当 地消费能力，供过于求风险加剧。  全国商业地产：新开发面积占比持续增加，市场迅速扩容 中国房地产TOP10 研究组 第3 页 地址：北京市丰台区丰茂南路汉威国际广场E 区5 号楼 邮编：100070 电话：010传真：010 2013 中国商业地产公司专题研究报告 图：2005-2012 年全国商业地产投资额、新开工面积、销售面积 全国商业地产投资额与新开工面积持续增长，商业用房和办公楼占比均有上升，尤其 2012 年市场扩容明显。2005-2012 年，全国商业地产投资额与新开工面积持续增加，2012 年分别达到1.27 万亿元和2.8 亿平方米，是2005 年的4.2 和3.1 倍。而销售面积上涨幅度 不到1倍，远低于新开工面积，显示出全国范围内