第7章早期介入与前期管理12.ppt

第七章 早期介入与前期管理 ?第一节 物业管理的早期介入 忽视早期介入可能导致： 物业配套不完善 布局设计不合理 质量不过关 资料欠缺、情况不明 最终导致：使用不便，销售不畅，管理困难、纠纷多。 一、物业管理早期介入的涵义 所谓物业管理的早期介入，是指物业管理公司在接管物业之前，就参与物业的策划、规划设计和施工、安装、验收等过程，从业主、使用人及物业管理的角度提出意见和建议，以便物业建成后能满足业主、使用人的需求，方便物业管理。 二、物业管理早期介入的作用 （一）完善物业的市场定位 产品定位、客户定位、形象定位 （二）完善物业的规划设计和使用功能 即在物业布局、配套，建筑造型，房型设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设、空调排烟孔位预留等方面根据经验提出建设性意见。充分考虑住户生活的安全、舒适与便利。 （三）更好地监理施工质量 消除施工质量的隐患，保证后期用户的可靠使用，物业管理的方便。 （四）为验收接管打下基础 由于对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌,利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。 （五）便于日后对物业的管理 1．方便日后维修保养计划的制定； 2．方便日后检修、改建改造； 3．易于费用测算； 4．易于人员培训。 ? 三．物业管理早期介入的主要工作及充当的角色 （一）立项决策阶段（充当顾问） 在项目的市场定位、潜在业主的构成以及消费水平，周边物业管理概况以及日后的物业管理服务内容、标准及成本、利润测算等方面提供参考建议，减少决策盲目性和主观随意性。 (二)规划设计阶段（充当顾问） 物业管理企业（人员）此方面长处： A、细节问题的发现与处理有着特殊的敏感性和应变力； B、改进意见或建议更易贴近业主们的实际需求； C、更能直接地把以往物业开发“先天不足”所造成的后果反映出来，以防患于未然。 侧重从以下方面提出看法和建议：1、养护、维修方面 建筑材料的选用、设备设施的性能特点、使用效果、养护、维修乃至更换的成本费用。 2．日常管理方面 中央监控室、设备层、管理用房、大门、总台等的设置与标准； 人流通道、车辆进出和停放、保安、消防等人防、技防措施在图纸上的具体落实； 垃圾容器及堆放、清运点的设置，外立面附属物预留位置及孔洞大小等。 3. 日后管理服务方面 从物业现有总量，使用人口数量、发展趋势和消费需求等出发，考虑各类商业网点和生活、教育、娱乐设施的服务内容、服务半径、服务对象来决定这些设施配备。 4.物业自身方面 综合考虑物业总体布局、空地、绿化开发与利用。 公共活动场所与道路循环系统 房型功能构想与匹配比例 内外装修标准等 以提升物业内在价值和环境效果 （三）施工安装阶段（扮演监理） 监督基础隐蔽工程、机电设备安装调试、管道线路的敷设及走向等日后难以从建筑外观上察觉的施工质量，收集资料，熟悉情况，提出整改意见，督促落实。 （四）接管准备阶段（开始管家） 步骤： 1.? 与房地产开发企业接洽前期物业管理事项 主要是：管理服务内容、标准、期限； 保修责任的委托与实施； 遗留扫尾工程、空置房经租或看管等代为办理事项； 管理服务费构成及筹集； 管理用房、经营用房的提供使用及收益分配； 物业及相关资料的验收接管。 2.制定接管方案 对人力、物力等自身条件和接盘运作、盈亏风险作出科学测算，据此制定接管方案，以此与房地产开发企业进一步协商或竞标。 3．签约，实施验收接管 依照国家建设部制订的《中华人民共和国标准—房屋接管验收标准》、《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、《物业承接查验办法》同时做好档案资料的移交工作。 必不可少的档案资料： 规划图、竣工图，地下管网竣工图 各类房屋清单 单体建筑结构图、设备竣工图及合格证或保修书 公用设施设备及公共