试述期房按揭.doc

试 述 期 房 按 揭 北京道和律师事务所 龚 芸 律师 引 言 俗话说“衣食足而后知荣辱”、“安居方能乐业”。随着我国改革开放进程的进一步深化，人们在生活水平不断提高已不仅仅满足于只是吃饱、穿暖了，以改善住房条件为目的、以进行不动产投资为目的住房消费成为社会经济生活的一个热点，房地产自然成为人们关注的焦点。纵览世界各国的房地产发展历史，我们看到房地产行业的发展必然需要金融业的大力支持，先是在十九世纪出现了分期偿还的贷款，这一发明对于那个时期的住宅经济来说意义重大，有的西方学者甚至将其和改变英国面貌的蒸汽机相提并论；接着在第二次世界大战以后，西方经济学界又提出了“预期收入理论”，更为金融机构开展房地产业务提供了理论依据。以上述两个理论为经济学基础，从而产生了现代意义上的住房按揭业务，目前我国大部分的城市亦已纷纷引进这种方式，但是由于我国房地产市场发展比较迟，按揭业务也就起步较晚，业务操作方式基本上是九十年代从香港传入的，从目前情况看，确实存在着按揭比率低、年限短，融资渠道单一缺乏除商业银行以外的其他金融机构如住房合作社、担保公司、证券公司的介入等方面的缺陷，也没有太健全的法律法规作为指引，小业主的权利义务得不到公平保障等问题，但是因为住房按揭业务对房地产业的发展有很大的促进作用，所以按揭业务得到社会广泛认同，这一方式有利于银行、发展商和小业主三方面的利益，银行更视其为低风险的金融活动。因而，这一业务有着广阔的发展空间，当房地产业成为经济发展的一个新的、巨大的增长点时必能带动我国其他行业的飞速发展，因此是有必要对住房按揭贷款作一番研究。 一 、按揭概述及其与房屋抵押贷款、购房抵押贷款的区别 按揭是一个泊来词，最早从香港传入大陆，但相比而言，国内房地产市场对按揭一词的使用与香港又有很大的不同，按揭一词因溶入中国的法律背景而形成了具有特殊内涵的被认可的法律术语。鉴于中国大陆按揭与房屋抵押贷款以及购房抵押贷款易于混淆，其作一比较按揭当买方客户不能按期偿还金融机构的贷款本息时，由发展商代替买房客户偿还相关款项。按揭内容上包括三个基础法律关系，即购房人与房产商之间的买卖合同关系、购房人（借款人）与按揭银行（贷款人）之间的借贷合同关系及购房人（抵押人）与按揭银行（抵押权人）之间的抵押担保法律关系主体是购房人（借款人）、房产商、按揭银行（贷款人）购房人的目的是为了购置房屋，按揭银行的目的是为了贷出款项、取得利润并保证资金安全，房产商的目的是为了卖出房屋用所购住房买卖合同的标的与担保合同的标的具有同一性。房屋抵押贷款是指借款人（或第三人）将自己有权处分的房屋抵押贷款人（银行等金融机构或其他法人、个人），贷款人将一定数额的款项贷给借款人的行为房屋抵押贷款包括两个法律关系，即借款人与贷款人之间的借贷关系和抵押人与抵押权人之间的房屋抵押担保关系主体借款人、抵押人（即有权处分房屋的人，既可以是借款人本人，也可以是第三人）、贷款人（抵押权人）房屋抵押贷款中借款人的目的是为了融入资金，贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全用有权处分的房屋买卖合同的标的与担保合同的标的具有同一性购房抵押贷款是指购房人（借款人）为了能从贷款人处贷得一定数额的款项，而将有权处分的财产（不动产动产）或第三人将自己有权处分的财产抵押贷款人，从而使借款人贷得相应款项的行为购房抵押贷款包括两个法律关系，即购房人（借款人）与贷款人之间的借贷关系和抵押人与抵押权人之间的财产抵押担保关系主体是购房人（借款人即抵押人即有权处分财产的人）、贷款人（抵押权人即银行等金融机构或其他法人、个人）购房抵押贷款中购房人的目的是为了购置房屋，贷款人的目的是为了贷出资金、取得利润并保证资金安全用有权处分的任何财产抵押物房屋抵押贷款买卖合同的标的与担保合同的标的具有同一性。?发展的产物，它对于解决开发建设资金的不足起了重要的作用，目前房地产行业在经营过程中，因房屋价格的高昂和公民购买能力的相对低下所产生的矛盾，已严重制约了房产交易的广泛开展，房地产按揭应运而生成为解决这一矛盾的有效途径，现房按揭和期房按揭是我国商?品房市场中两种主要的房屋销售形式，现房按揭作为一种商品经营行为，极易产生民事纠纷；而期房按揭又因涉及房产预售，民事纠纷将更容易产生。期房买卖又称商品房预售或“买楼花”，指房地产开发经营企业将正在建设中的商品房预先出售给承购人，由承购人根据预售合同支付全部或部分房款的行为。由于商品房的预售尚不同于房屋的实质性买?卖，因此国家对商品房预售市场一向持慎重的态度，1994年11月11日发布的《城市商品房预售管理办法》、?I996年1月1?日施行的《中华人民共和国城市房地产管理法》和2001年6月1日国家建设部颁布施行的《商品房销售管理办法》?都对预售商品房作了严格的规定。笔者限于篇幅笔