郑州8、9号地块汇报版.pptVIP

价格影响因素 权重 本案 中原桂冠 御府三号 主语城 花半里 琥珀名城 美景花郡 绿城苑 一处庭院 外部配套 9% 10 10 11 10.5 10.5 10.5 11 10.5 10.5 内部配套 9% 10 9 9 9 7 10 7 6 8 外部交通 10% 10 10 10.5 10.5 10.5 10.5 10.5 10.5 10.5 外部环境 9% 10 10 9 9 9 9 9 9 9 内部环境 8% 10 8 8.5 8.5 8 8.5 8.5 8.5 8 地段 12% 10 10 11.5 10.5 11 10.5 11 10.5 11 品牌 3% 10 8 9.5 7 9 10 9.5 7 8 规划水平 6% 10 7 8.5 8 6 9 6 4 7 产品设计 8% 10 8.5 10 8 9 9 9.5 7 11 品质档次 7% 10 7 8 5 7 8.5 8 4 8 物管 8% 10 5 8 8 7 8 8 2 7 营销能力 7% 10 4 6 8 8 9 9 5 7 规模 4% 10 9.5 10.5 10.5 9 10.5 9 5 9.5 合计 100% 10 8.34 9.355 8.855 8.715 9.49 9.075 7.285 9.015 楼盘均价 　 　 3534 4700 4500 4300 4200 4800 3800 4200 比较均价 　 　 4237 5024 5082 4934 4426 5289 5216 4659 相关度 　 　 0.15 0.13 0.12 0.12 0.16 0.12 0.06 0.14 　 　 　 636 653 610 592 708 635 313 652 当前均价 4799 预测10个月后均价 5456 户型 面积（平方米） 比例 单价（元） 总价(万） 2×2 （可变三房） 80—90 70% 5500 42－46 花园洋房 130-140 30% 6800 86－93 配套商业 可自由分割 －－－ 8000 －－－ 1、建筑形态：通过损失部分容积虑来提高产品档次，以小高层为主，部分花园洋房； 2、在不破坏立面效果的情况下，尽量“偷”面积，如采用入户花园或单独花池等形式；考虑露台、 跃层、跳高设计; 3、景观设计、材料选择已逸品香山为标准 3、户型： 80-90平米左右的两房[两房可变三房用] 4、建筑档次：高品质，注重景观设计、产品以人为本，注重细节处理 5、规划景观：组团式，现代园林景观，并考虑庭院景观设计 5.5 户型定位及价格（2） 第五部分 区域竞争分析 5.1 惠济区简介 5.2 竞争分析 5.3 项目定位 5.4 客户定位 5.5 户型定位及价格定位 区域内普通住宅 其他可能竞争性住宅住宅 惠济区位于郑州北部，黄河南岸，西枕邙山，北临黄河，东至郑州市第二黄河大桥。 全区总面积232.8平方公里，人口20.1万。 5.1 惠济区简介 “惠济”二字寓意： “聚八方之恩泽，平等互惠； 揽四海之贤才，和衷共济”。 惠济区区位优势 黄 河 G107 连霍高速 中州大道 北 环 南阳路 文化路 贾鲁河 开元路 花园路 英才街 区政府 8、9号地块 惠济区地处郑州北大 门，位于黄河中下游 分界点，亚洲最长的 黄河公路大桥南北贯 通，京广铁路、连霍 高速、107国道、花园 路和文化路穿境而过， 区内主干道天河路、 开元路、大河路、江 山路、绿园路、清华 园路已形成连接东西、 贯通南北的高等级城 市道路骨架 。 惠济区生态资源 惠济区拥有距省会城市最近的自然山体—邙山，滨临中 华民族的母亲河—黄河，山、水、城、林交相辉映，全区 600万株树木、6.4万亩有林面积，构成了“人在林中走、车 在绿中行”的天然大森林、大氧吧和省会的“绿肺”已成为郑 州居民休闲、度假、居住的首选之地。 巨大的生态价值、一流的人居环境，使惠济区成为了河 南省“平原绿化高级达标先进区”和国家级“生态示范区建设 试点”单位。 “北环北·黄河南”经济板块大部分区域距郑州中心城区比较远，导致板块经济整体发展相对较慢，经济实力较弱，但一些新生的经济力量在萌动，随着郑州市“北扩东移”战略的实施，形成了一定的规模优势、经济集中带，有了城区的气势。 目前在这个区域里形成了以商务居住为主的沿北环路东西延伸的郑州北部新城经济团，以高档别墅休闲居住为理念的桥南新区经济团，以大学城人文气息为主结合惠济区行政主体地位的惠济新城中心团，沿黄河湿地生态环境建立的生态经济团。 特别是惠济区政府去年搬到毛庄后，带动附近生态游迅速升温，打造郑州“后花园”的口号愈发响亮起来。集旅游、观光、休闲、度假、生态于一体的北区