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境外房地产案例研究 高通智库高通智库 Overseas Real Estate Case Study 2013 年3 月 1 日 (双周一次) 新加坡裕廊工业区 一． 世界工业地产概述 1. 工业地产的发展 工业地产概念起源于 19 世纪末的工业化国家，最早的工业物业出现在 20 世纪初的英 国和美国。从 1945 年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到 1970 年，工业地产得以快速发展并在各方面逐渐走向成熟。 工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。日本的工业地产占全世界的 30% ，对 日本 GDP 贡献在 40%以上，美国工业地产占世界的 27% ，对本国GDP 贡献也超出 30%。 1.1 工业地产发展阶段 从全球工业地产的发展历程来看，工业地产有其独特的发展过程，工业地产发展大致 可分为三个阶段：一是贸易加工区阶段，二是高新技术区阶段，三是专业地产商主导阶段。 工业地产的发展与开发区的发展密不可分。可以说，在专业的工业地产商出现之前， 工业地产就是开发区，而开发区就是工业地产。从世界范围来看，开发区一般可以分为自 由港（含自由贸易区）、出口加工区、科技工业园区 3 大类型。 第一阶段：贸易加工区阶段（19 世纪-20 世纪 70 年代） 在工业地产概念产生之前，从 16 世纪开始，随着商品经济在地中海沿岸的不断发展， 人类经济史上出现了以自由港为特征的开发区形态。世界上最早以 自由港正式命名的开发 区是 1547 年意大利创建的热那亚湾雷格亨港，该港的创建标志着近代意义上的开发区在 世界上的诞生。 20 世纪初，瑞士、希腊、瑞典等国相继设立自由港或自由贸易区，美国也从 1934 年开始在沿海地区建立自由贸易区和具有自由港特征的对外贸易区。到二十世纪末，世界 上的自由港、自由贸易区已达 130 多个。 世界上第一个出口加工区为 1956 年建于爱尔兰的香农国际机场。随着全球经济一体 化趋势的日益增强，20 世纪 60 年代以来，出口加工区在亚洲、南美洲的发展中国家迅 速兴起，截止 80 年代中期，全世界约有 40 个国家建立 170 多个出口加工区，其中马来 西亚 22 个，菲律宾 16 个，印尼 9 个，中国台湾省有高雄、楠梓、台中等 3 个，绝大部 分都取得显著效果。 第二阶段：高新技术区/科技园区阶段（20 世纪 50 年代-20 世纪 90 年代 ） 20 世纪 70 年代，波及全球的石油危机以及随之出现的全球经济危机，迫使许多出 口加工区不得不寻求转型，一些条件较好的出口加工区开始从劳动密集型向技术和知识密 集型转化，逐渐发展成为科学工业园区。目前全球各种类型的科学工业园区约有 1500 多 个。 1951 年美国斯坦福研究园的诞生，不仅为全球最大的电子工业基地“硅谷”的形成 奠定了基础，而且开创了世界各国建设科学工业园区、发展高技术产业的历史先河。 1 境外房地产案例研究 世界高新技术区/科技园区的发展，经历了一个从五十年代自发形成到八十年代蓬勃 发展的过程。 世界科技园区发展历程： 从 1951 年美国斯坦福大学创建世界第一个科学研究园区开始， 起步阶段 在美国各大学开始集中地建设，法国等地区也相继建立了类似的 科技园区。 随着世界第三次科学技术革命的到来，科技园区在全球范围内逐 步发展起来。1959 年苏联开始兴建西伯利亚科学城，并在莫斯 发展阶段 科南郊兴建普希诺生物研究中心； 1968 年日本政府拨巨资兴建 筑波科学城，美洲、欧洲许多国家开始兴建科技园区。 20 世纪 80 年代之后，高新技术产业和科技园区发展也掀起新的 高潮。发达国家加快了科技园区发展的步伐，发展中国家如新加