[建筑]住宅项目定价方法.docVIP

住宅项目定价方案 一、概述　　在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有以下几种方式，本方案重点分析的是实用性较强的类比量化定价法 1、 成本加成定价法：它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1],但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去要么企业不能获取较大的利润； 2、 差别定价法：它指房地产开发商经常根据顾客、房屋形式或形象、时间、地点的差异来制定不同的价格；差别定价是房地产开发商按两种或两种以上的价格来销售住宅，而这些价格不一定完全反映成本费用上的差异，这种定价方法没有很好地反映市场需求和行业竞争状况，特别是根据顾客差异、房屋形象差异来定价更像是一种促销手段； 3、 竞争定价法：它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法它考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。 此外，还有尾数定价法，这种定价方法使得消费者感觉到开发商是在认真定价，让消费者有占到便宜的感觉。整数定价法主要对高档住宅，如别墅，其目的是为了体现消费者身份和地位。在本案中，主要分析一种能够运用于房地产开发企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。在这里，姑且称之为类比量化定价法。 二、类比量化定价法　　该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。 该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。 三、影响因素、指标及其分值的确定　　笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。分值越大，表示等次越高，详见下表1。 表1 住宅项目影响因素、指标与分值[2] 定级因素 指标 分值 位置 距所在片区中心区的远近 A、最差（远）1；B、很差（远）2；C、一般3；D、很好（近）4；E、最好（近）5 价格 A、百元以上为登记划分基础。B、价格是否具有优势。 A、最高1；B、很高2；C、一般3；D、很低4；E、最低5 配套 A、城镇基础设施：供水、排水、供电等；B、社会服务设施：文化教育、医疗卫生、文娱体育、邮电、公园绿地等 A、最不完善1；B、不完善2；C、一般3；D、很完善4；E、最完善5 交通 A、大、中、小巴士数量；B、距公交站远近；C、站点数量；D、大众小巴舒适程度。 A、最少（远）1；B、很少（远）2；C、一般3；D、很多（近）4；E、最多（近）5。 物业管理 A、保安。B、清洁卫生。C、机电。D、绿化率及养护状况。E、物业管理费（元/月）F、是否人车分流。G、物业管理商资质。 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。 周边环境 A、是否有良好的景观资源，如山景、江景、视野等；B、是否有空气、噪音、废物、废水污染。 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。 城市规划 A、规划期限（远中近期）；B、规划完善程度；C、规划所在区域重要性程度；D、规划现状。 A、最不完善1；B、不完善2；C、一般2；D、很完善4；E、最完善5 楼盘规模 A、总建筑面积（在建及未建）；B、总占地面积；C、户数。 A、最小1；B、很小2；C、一般3；D、很大4；E、最大5。 建筑风格及立面 A、是否醒目；B、是否新颖；C、是否高档；D、感官舒适程度。 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。 户型 A、客厅和卧室的结构关系；B、厨房和厕所的结构关系；C、是否有暗房；D、实用率大小。 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E、最好5。 发展商品牌及实业 A、资产及资质；B、开发楼盘多少；C、楼盘质量；D、品牌。 A、最差1；B、很差2；C、一般3；D、很好4；E