20110501中洲南山科技园项目战略定位报告PPT.ppt

中洲南山科技园项目 战略定位报告;;项目开发机会点梳理;项目开发机会点梳理;项目所处区位;项目四至;深南大道;环境景观资源;项目位处的深圳南山科技园片区是深圳市科技、信息、人才资源最密集的区域之一；是“国家知识产权试点园区”和“国家高新技术产业标准化示范区”;项目开发机会点梳理;宏观经济;;以第三产业经济为主导的南山区近年来保持地区生产总值10%以上的稳定增长;深圳经济近年来快速发展，正在深化由工业经济向服务型经济转变的改革； 南山作为深圳的一个主要区域，以第三产业为主导的经济类型为深圳的经济变革带来了巨大的贡献； 但由于科技园是深圳较早开发的地区，部分区域的配套已逐渐老旧，更新速度落后于宝安和福田，已不能满足未来经济发展的需求； 土地资源越来越稀缺，和快速的经济发展之间的矛盾日益凸显;区域概况;北区：以安置大型生产型高新技术企业为主，该区东片则安排生活居住与综合服务功能地块。 中区：逐渐发展成为以新材料、计算机、生物医药工程为主的高新技术产业区。 南区：是未来重点发展电子信息产业的区域，也是全区的管理、会展、金融等综合功能服务中心。;初 期;以企业自用（含子集团、子公司自用）为主，部分项目结合上下游合作企业共同使用。; 06年公布的《深圳市经济特区高新技术产业园区管理条例》再次明确了以下三个政策： 科技园的土地产权归政府，企业迁出土地收归政府； 入园企业和入园项目需要受到审核； 禁止工业用地改为商业； 科技园目前商务物业主要分为三类：政府拥有产权的厂房和写字楼、协议出让的土地、完全 市场化的写字楼； 按照高新区管委会和深圳市物价局共同制定的《协议类产房管理办法》，政府从两个方面控制此类物业： 控制出租比例，办法规定协议出让给企业的办公楼自用面积必须达到50%； 统一调配，凡在园区内租赁物业的公司都必须递交申请到高新办，由高新办统一安排区域。;园区经营模式单一，以租赁为主，且对于企业进驻资格和企业出租规则都有相关管理政策，这使科技园区别于深圳其它主流商务市场而具有自身独有的特殊??——纯粹而封闭；;利好信息;利好信息;华润大冲村旧改 ——高新技术产业发展的后勤服务基地;“大沙河创新走廊”规划计划已经落定，全省最大的旧改项目“华润大冲改造项目”也在进行，乘政策东风，南山经济很快将迎来新一轮快速增长，科技园片区产业升级和社区环境改善也将加速，可以预见，未来科技园将发展成为融合世界最长“创新黄金走廊”和“世界一流都市新社区”功能的多元化高端复合区域。;深圳、南山近年来国家生产总值和地区生产总值保持稳步增长，第三产业占比逐年增高，经济运行情况良好，同时经济发展与土地资源稀缺之间的矛盾也日益凸显；;项目开发机会点梳理;;本报告需要解决的核心问题：;项目开发机会点梳理;重点办公产品扫描;科技园现有写字楼主要分布在南区和中区，且多以企业总部大厦为主;北区概述;租金水平65元/平米·月，运营成本约77元/平米·月，出租率高;品质中等，绿化设置较好，因目前搬入的企业较少，管理较为混乱；;同方信息港;绿化覆盖率高，办公环境公共空间非常舒适，硬件配置一般，楼层层高较低，较压抑；;总建筑面积;内装做工较足；配备2000㎡专业配餐服务，在区域普遍缺乏商务配套的现状下是一大优势；;中区概述;总建筑面积;产品质素较高，商务形象纯正，环境较为安静，适合研发类企业办公;总建筑面积;采用了很多体现品质感和人性化的装饰设计，但结构上存在的一些缺陷影响了整体形象；;总建筑面积;毗邻天然湖体，环境优美，大量投入绿色建筑材料成本，以环保，绿色，科技的理念独树一帜 ;总建筑面积;楼体昭示性较强，连廊设置富有个性，但楼体装饰、用材质地品质感不强;;平均租金水平100元/平米·月，运营成本约115元/平米·月,出租率高;南区概述;总建筑面积;采用很多设计如：无障碍洗手间、暖色调亲和商务、空中花园体现生态亲和、人文关怀理念;总建筑面积;暖色调木材质感内装风格，低调华丽，品质感较强；项目物管水平较差，人流混杂；;总建筑面积;中部围合广场空间结构和绿化小品设置都较为出色，办公独享感、私密感、舒适感强;建筑面积;外立面形象独特，底层商业业态丰富但过于杂乱，商务形象不够纯正;德赛科技大厦;楼内采光设计良好，空间尺度阔绰，商务感觉冷峻、大气，是气质较为硬朗的一个代表产品;总建筑面积;总建筑面积;底层大堂内产品展示间可以很好的宣传企业产品，但过多的配套商业由于没有经过合理动线规划而显得杂乱;富诚大厦;楼体品质一般，但保持着100%的承租率，各种配套齐全，但物管水平较低，人流混杂。;建筑面积;建筑风格古朴肃穆，外立面识别度高；车行大堂设计凸显档次，与整体建筑浑然一体；;办公产品分析;办公产品分析;科技园主要以脑力为生产力，绿化