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常州即将进入“写字楼时代 ” 上海尚鸿投资管理有限公司 2012 年4 月25 日 前言 随着软件园项目销售阶段的进展，我们销售部的同事们已经历了一段 时间的实习，及经历了面对大量有着不同目的、面目、心态、想法的 现场来访者，也一定“听”了很多各种各样、五花八门的“话”而“得益 匪浅”。我估计，尽管大家对来访者的各种想法还不是完全能得心应 手地应对，但相信大家对如何“卖楼”即软件园写字楼项目的销售，一 定有了更多的心得和信心。 不知道我说得对不对，目前我们软件园销售中除了正常自用需要的求 购外，是否遇到这样一些问题，或碰到这样一些人？ ☞为什么你说常州即将进入写字楼时代？ ☞有人会很奇怪地问：你们的写字楼怎么比住宅卖得贵？有人嫌我们 的写字楼卖得太贵; ☞一些投资客对买下来后能“租”多少钱，及“投资回报”不是很清楚; ☞有人认为：多年来常州“写字楼卖不过住宅”已经成为一种“常态”， 写字楼市场始终“低迷” 的畸形状况损害了投资客的信心。多年来常 州写字楼市场无论是售价还是租金价格一直盘踞在低价位，空置率高 和投资回报率较差。 ☞有的人手头上有钱想玩一把“投资”，但十分犹豫不知道投什么有较 好的回报，最重要的是投下去没有风险。 ☞在“ 限购”“限贷”政策的双重打压下，这些手中有一笔闲钱，怀着 对货币贬值及物价上涨的焦虑心情，但已无购房名额的投资客，看着 持续旺盛的住宅市场时出于是不是很不甘心？那么你们应该怎样和 他们说？ ☞有人会问我们，什么是“住宅禁商”政策？它起到了什么作用？ 1 我希望：除了仔细看我给你们的这一篇“常州将进入写字楼时代”外， 大家要了解上海 - 南京沿线城市写字楼市场状况。仔细阅读我给你 们的其它附件[详见文件夹“周边城市写字楼状况”] ，其中包括： ☞ 《常州市周边城市的写字楼发展形势》 ☞ 《2011 年 4 月无锡办公楼市场调研报告》 ☞ 无锡办公楼市场调研》 ☞ 《2012 苏州写字楼市场》 ☞ 《2012 昆山写字楼市场》 ☞ 《2012 南京写字楼市场》 ☞ 《2011 年 5 月常州写字楼市场研究报告》[已给] 从这些报告中了解到，常州周边的城市几乎都已进入写字楼时代，然 后针对可能被问到的问题，告诉我们的客户 - 常州将进入写字楼时 代。 2 目录 第一部分 为什么你说常州即将进入写字楼时代？ 一．低迷多年的常州办公楼市场处于蓄势待发期 1.常州办公楼市场处于过长的“市场徘徊期” 2.市场萧条的产物 - 对抗着常州的写字楼市场 ⑴“小户型”产品 ⑵“产权式酒店”产品- 3.不正常的“倒挂现象”一定会并已经在悄然发生转变 二. “住宅禁商”势在必行 三.经济强市为常州办公楼市场奠定了坚实的基础 1.常州将迎来高端办公楼的需求 2. 《长江三角洲地区区域规划》将推进区域办公楼市场 第二部分 如何应对认为软件园“太贵” 一．定义 二．写字楼和住宅楼本质上的巨大差异 1.城市写字楼规模和档次体现一个城市经济繁荣程度 2.写字楼是城市经济发展、商务发达的重要标志 3.写字楼是推动城市功能升级的最大动力工具 4.功能 5.成本投入高于住宅 三．常州房产投资的新亮点 - 软件园项目 第三部分 写字楼项目极具投资价值 一．你还有“投资”住宅市场的机会吗？ 1.“刚性需求”意味着中国房地产住宅产品是未来三十年高速成长的必须品 2.“刚性需求”意味着中国在住宅市场的“宏观调控”将持续很久 3. 常州住宅市场已没有任何“投资”或者“炒房”机会 4.商品住宅市场的“调控”使写字楼市场成为新的投资热点 二.“转战”写字楼市场是一个新投资方向 1.未来 10-20 年是国内写字楼市场的高速发展期 2.近年国内投资写字楼市场主流 3.提前投资成了一种流行趋向 4.不少地方的投资者已经“转