2014年3季度房地产行业分析报告.pdfVIP

房地产业 （2014 年3 季度） 要点提示 ★ 2014 年前 3 季度，尽管受去年同期对比基数较高、经济结构调整阵痛超出预期等 因素的影响，GDP 增速有所放缓，但就业和物价形势总体稳定，国民经济继续运行在合理区 间。初步核算，前3 季度国内生产总值同比增长7.4%，增速较上年同期回落0.3 个百分点。 分季度看，一季度同比增长7.4%，二季度同比增长7.5%，三季度同比增长7.3%。房地产行 业发展与宏观经济形势息息相关，深化改革背景下经济增速放缓，房地产市场同步趋缓，前 3 季度全国房地产投资增速同比回落7.2 个百分点，低于同期全国固定资产投资增速3.6 个 百分点。 ★ 2014 年前 3 季度，全国房地产市场运行呈现以下特点：一是受库存高企、销售疲 弱以及对未来市场形势的不确定等多重因素影响，房地产企业在开发投资方面较为保守，使 得全国房地产投资增速降为2006 年以来同期最低水平；二是开发企业整体资金来源和国内 贷款增速持续回落，定金及预收款和个人按揭贷款下降幅度一再扩大，企业现金流压力加大， 财务、运营能力持续面临考验；三是虽然下半年开始部分二三线城市全面放松限购政策，央 行也明确提出支持首套房置业需求，但由于楼市负面情绪依然较浓，导致房地产市场形势未 有明显改观，全国商品房销量降幅继续扩大；四是由于楼市供需双方的市场预判出现转向， 购房者观望情绪增多，而房企 “让利跑量”心理渐占上风等多方因素影响，全国新建商品住 宅价格同比、环比涨幅均持续下降。整体来看，前3 季度全国房地产市场运行的核心指标增 速全线回落，楼市整体表现出降温、分化态势。 ★ 展望2014 年4 季度及2015 年，在央行明确放松房地产信贷政策背景下，房地产信 贷环境或将有所改善，各地政策将继续保持调整以刺激需求入市。市场供需方面，在年度销 售目标和资金压力下，房企将继续加大推盘力度，预计4 季度市场供应或将继续增加，成交 量或将明显回升；价格方面，预计4 季度房价降幅将逐步收窄，若市场成交大幅回升则价格 将可能企稳。考虑到当前经济形势的变化以及未来调控政策的可能走向，预计2014 年4 季 度全国房地产投资、企业资金来源、商品房销量等指标增速将继续回落，但在各地楼市政策 松绑的影响下，销售形势会有所好转并出现阶段性企稳。 1 目录 正文目录 1 2014 年3 季度房地产业发展环境分析 5 1.1 宏观经济形势分析 5 1.2 产业政策环境分析 7 1.2.1 不动产统一登记制度逐步推进 但仍存诸多阻力 7 1.2.2 房贷政策放松超预期 地产金融创新加速是亮点 9 1.2.3 住房公积金政策全面放松 10 2 2014 年3 季度房地产市场运行情况 13 2.1 房地产开发景气指数分析 13 2.2 房地产市场供给情况分析 14 2.2.1 房地产投资增速持续下行 14 2.2.2 企业资金来源增速持续回落 19 2.2.3 土地购置面积增速持续处于负值 20 2.2.4 新开工面积增速持续负增长 22 2.3 房地产市场销售情况分析 24 2.4 全国房地产市场价格变动情况 27 3 2014 年4 季度及2015 年房地产业发展趋势预测 29 3.1 宏观经济形势预测 29 3.2 房地产市场走势预测 30 3.3 房地产调控政策相关建议 30 图目录 图1 2009 年3 季度-2014 年3 季度各产业累计国内生产总值同比增长率变动趋势 6 图2 2010 年1 季度-2014 年3 季度累计房地产投资和GDP 同比增长率变动趋势 6 图3 2008 年11 月-2014 年9 月房地产开发综合景气指数走势 13 图4 2011 年 12 月-2014 年 9 月累计固定资产投资及房地产开发投资同比增长率变动趋势 15 图5 2012 年6 月-2014 年9 月累计不同用途房地产开发投资同比增长率变动趋势 16 图6 2014 年1-9 月累计不同用途房地产开发投资占比情况 16