怎样将酒店建成一部赚钱的机器？.docVIP

怎样将酒店建成一部赚钱的机器 朱楷源/文 目前，全国各地酒店业总体供大于求，综合性星级酒店同质化竞争激烈，投资新建酒店或投资老酒店装修改造，其投资回报率分析过程是一项艰艰难决策过程。因此，怎样将酒店建成一部赚钱的机器？深层思考，要把酒店打造成一部赚钱的机器，需要什么样的工作母机？正像没有专业系统齐全的飞机制造厂，就造不出好飞机。同样，要打造酒店这种特殊商品又要需要什么样的专业系统？这些就成为酒店为业内人士最为关注的一项重要课题。现将我们集团自行投资、建设管理的济南舜和商务酒店项目案例提供出来，以期引起广大酒店投资业主及酒店业内人士们共同探讨，权当抛砖引玉吧！ 一、生产酒店这种特殊商品的工作母机制造厂 舜和福思特酒店产业集团是集酒店投资、建设、经营于一体的酒店专业集团，共三千多名员工，集团自营酒店年销售额已过亿元，酒店装修改造工程年竣工量超过两亿。 二、投资概况 １、投资业主：山东舜和福思特酒店产业集团 ２、时间：2002年 ３、地点：济南市中心泉城广场东侧 ４、楼宇性质：建筑面积4700M2 ，某房产公司闲置六年的烂尾楼； ５、建筑结构及购楼时现状：框架结构，其五层前三面无外墙，外窗需全部更换； ６、收购形式：现金； ７、投资总额外3200万元，其中购楼产权1700万元；全部工程直至开业为止，共投资1500万元。包括全部土建、装修改造、机电设备、酒店筹开等项目，集团内部各单位全部以实际成本转帐。 ８、市场定位：酒店市场定位具有高度人性人单一功能的商务酒店。 投资周期590天 （一）、工程投资顾问有限公司制定投资运营分析计划书，需28天。 １、市场调研部进行竞争对手调研，包括现有三星以上行政商务楼层调研、潜在竞争对手调研，可仿效性概率计算分析等。 ２、商务客源调研，包括本市商务客源流量、支付能力、心理价位承受能力、年往返频率及平均停留天数，为满足其生理、心理需求的实用功能及配套设施等调研。 ３、由集团工程计划部、机电设备部、设计研究院、装饰工程公司及酒店设备用品供应中心组成联合项目部，依据市场调研部的调查报告，以满足已锁定目标客户群的消费需求为目标，计算各环节投资总量，交至投资预算部，由其分析汇总最终确定投资需求总量，并以此为基数，与集团酒店管理公司共财编制运营费用书及酒店创收分析表，将固定资产折旧与财务费用一并考虑进去，从而最终计算投资回收期。 （二）、集团酒店设计院进行总体设计需９０天，包括楼层功能分区、外墙装修、装饰、中央空调、消防、计算机系统、局域网等全部机电设计，并依据投资运营计划书要求，通过设计方案和设计选材，严格控制工程投资总量。 （三）、集团工程各系统会审修改图纸３０天，包括土建、装修、水电系统、中央空调、消防等机电系统。由集团设计研究院牵头，全面会审，在会审中发现了六十余个互相干扰、不可能实现的技术问题。经集团各单位反复协调，各自修改，终于基本趋于完善，这就避免了大量返工浪费、拖延工期现象。事后计算，仅开工前，工程各系统会审、修改图纸一项，可避免直接经济损失１６０余万元。 （四）、从开工到全部工程竣工验收１３０天；从员工招聘、培训、布草、饰品配备等酒店筹开各项工作共用６０天。 　　四、投资成果检验 　　（一）面积利用检验 经过计划周密的装修改造，在４７００Ｍ２的范围内，布置机电设备、后厨、仓库、员工宿舍及餐厅、办公客观存在等辅助设施外，还出来８５间客房，５个带洗手间和备餐间的高档餐饮包房，２３０Ｍ２的巴西烤肉特色餐厅、客人自助早餐及零点厅、商务洽谈室等。在仅１３６Ｍ２的大堂内，接待总台、行李房、咖啡屋、商务中心、小商场、休闲休息区、三部电梯的电梯间、公共洗手间等一应俱全。 （二）营业指标检验 将酒店开业前制定的投资运营分析计划书中的各项创收指标与开业后的实际运营结果相对比。 　　１、开房率原计划８０％，实际为９５％以上； ２、平均房价原计划２３０－２６０元/间，实际为３００－３２０元/间； ３、餐饮收入原计划２万－２.２万元／天。实际为２.６－２.８万元／天； ４、年总收入原计划１６００万元，实际达到１９００万元； ５、年净利润原计划３００万元左右，实际达５００万元。 　　五、本案分析 　　（一）酒店选址 能否赚钱首先在于酒店选址，选址的困难又在于市场定位，市场定位的依据不仅是顾客需求，更需要进行深入细致的竞争对手调研。有些业主在投资酒店时，图便宜按面积算钱，不考虑楼体结构，不管综合配套，不考虑楼体能出多少创收点，不考虑周边经营环境因素，如竞争对手、客源市场、劳动力市场等。在选址和购楼时业主常犯市场定位模糊、不真正了解竞争对手、决策凭主观臆断等错误，只从自我出发，只考虑“我想怎么办就怎么办”，主观脱离客观，缺乏对竞争对手等环境因素的调研，闭门造车。 本案例在选址和购楼时