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办公房地产投资 主要内容： 1. 办公房地产概述； 2. 办公房地产投资的含义、类型与特点； 3. 办公房地产投资的影响因素。 一、办公房地产概述 1. 含义：Office Building 机关、企业及事业单位的行政管理人员、业务技术人员等办理行政事物或从事业务活动的建筑空间，即办公用房。这里是指专业商业办公用楼、商务办公写字楼。 写字楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理（Rhodes和Kan，1971）。 发展阶段： 阶段 特 点 传统 立足于自然，小空间；私密性强，可自行控制工作环境，但间利用率低，缺乏灵活性。 早期 大空间，追求实效，但办公环境机器化、工作方式非人性化 后期 大空间，对内外环境、功能的人性化安排 智能化 3A——办公智能化（OA）；设备自动化（BA）；通信传输智能化（CA） 5A——3A＋安保智能化（SA）；消防智能化（FA） 说明：智能化5A 办公自动化系统OA ，Office Automation， 旨在提高信息处理能力与处理效率的各种办公设备及相应软件的集成 ； 通讯自动化系统CA ，Communication Automation， 旨在通过建筑物内外信息交往来提高业务办理效率的设备与网络的集成； 楼宇自动控制系统BA ，Bu