成都甲级高端写字楼现状分析和趋势预测.docVIP

2010成都甲级（高端）写字楼现状分析和趋势预测 1995年之前的成都是没有真正意义上的甲级写字楼（含高端写字楼，下同）的，以至于当时在成都的跨国公司都把办事处设在了锦江宾馆、岷山饭店等高星级的宾馆内，租金之高，达到令人咋舌的150~300元/平米.月（按使用面积计算），为这些宾馆带来了丰厚的利润。 1996年，随着中港合资的新时代广场的落成，成都终于结束了没有甲级写字楼的历史，尔后，川信大厦、冠城广场、城市之心、威斯顿联邦大厦、时代广场、香格里拉中心办公楼等如雨后春笋般地矗立在成都的交通要道上，见证着成都不断发展的历史进程。 甲级写字楼作为高端商业经济的重要载体，其保有量及未来的增量一向是衡量一个城市现有经济地位及发展潜力的重要标志，如纽约的甲级写字楼体量有3250万平米，伦敦有2280万平米，东京则有2240万平米，香港是670万平米，中国大陆GDP最高的两座城市---上海和北京，则分别有320万平米和380万平米，居国内城市的前两位。那么，作为西部城市之首的成都，又有多少面积的甲级写字楼，未来的发展趋势又如何呢？本文作者及其团队将以真实详细的数据，为大家揭秘这个答案。 图1 一、成都目前有多少甲级写字楼？ 作为长期从事办公选址服务的专业团队，我们熟悉成都各个写字楼特别是甲级写字楼的实际租金水平、空置率、交通状况、物管水平等要素，因此根据楼盘的租金水平、所处的地段位置、软硬件设施配置水平、物业管理水平、入驻客户档次、入驻率和体量大小等因素，把下面这些楼盘列为成都的甲级写字楼。在这里我们要提醒的是：这些入围的楼盘不是一成不变的，是动态的。因为随着时间的推移，建筑物的设施、设备会逐渐老化陈旧，如果物业管理不善，这样的写字楼就会逐渐退出甲级写字楼的行列；还有一种原因是城市规划发生变化，导致原来的甲级写字楼在区位上处于劣势，不再受追捧，慢慢变为乙级写字楼。截止2009年12底，已投入使用的甲级写字楼如下： 市中心：时代广场（52748m2）、华敏翰尊国际大厦（52200?m2）、城市之心（37008?m2）、川信大厦（41600?m2）、冠城广场（46200?m2）、中环广场（45738㎡）、总府大厦（11557㎡）、香格里拉中心办公楼（40176㎡）、宏达国际广场（28200㎡）、东方广场（63050㎡）、国嘉新视界广场（19800㎡）、商会大厦（35000㎡）。（共计12个） 城南：威斯顿联邦大厦（19873㎡）、国航世纪中心（68000㎡）、汇日央扩国际广场（41938㎡）、力宝大厦（52095㎡）、拉德方斯大厦（66000㎡）、银海芯座（32160㎡）、四川水电大厦（47771㎡）、特拉克斯国际广场（21000㎡）。（共计8个） 各楼盘面积的计算依据，均来自网站、楼书及现场实际调查。在很多以往的资料中，往往把整个项目的面积当作写字楼的面积，这是不准确的，因为很多的项目总体面积包含了写字楼、停车场、营业用房等。在我们的统计中，扣除了地下停车场、裙楼的营业用房甚至避难层等不属于写字楼部分的面积，因此得到的结果更为准确可靠。具体计算过程在此略去。 汇总上面各楼盘的数据，我们得到成都目前甲级写字楼的总建筑面积为：822,114㎡。其中，市中心的写字楼体量有473,277㎡，占总数的57.6%。这些甲级写字楼的租金水平介于80~140元/㎡.月，物业管理费介于15~20元/㎡.月，那么它们的入驻率有多少呢？根据我们的统计，约有20%的楼盘能达到90%以上的理想入驻状态，约有65%的楼盘能达到60~90%的较好入驻状态，其余15%的楼盘的入驻率介于40~60%之间。加权平均后得到成都甲级写字楼的入驻率为75.3%，来到成都的110多家世界500强企业及国内实力公司大都集中于这些楼内。从整体上来说，成都甲级写字楼目前的入驻率是比较好的，但并未达到90%以上的理想入驻状态，也就是说，现阶段成都甲级写字楼的供求相对平衡，供略大于求，这是一个比较良好的市场状态，客户占据一定的主动地位，有较多的挑选余地。? 图2 二、未来3年内成都甲级写字楼会增加多少？ 获得了已有的甲级写字楼的数据后，接下来我们更关心的是：未来成都新增的甲级写字楼的体量将会是多少呢？按照国际惯例，我们统计了未来3年内即2010年至2012年，将要建成的甲级写字楼的数据。具体数据如下： 人民南路及天府大道延线： 仁恒置地广场（70360㎡）、航天科技大厦（82450㎡）、中汇广场二期（39730㎡）、锦江国际（33562㎡）、百扬大厦（99000㎡）、城市之心三期（70000㎡）、来福士广场（75645㎡）、国际人南广场（预估100000㎡）、大陆国际项目（49888㎡）、保利国际中心（预估50000㎡）、新希望大厦（72500