[调研报告]2011年房地产宏观大市剖析.docVIP

房地产宏观大市剖析 预计2011年房地产调控的重点将在加快保障性住房建设、加强房地产市场调控、保持市场平稳增长等方面，另外，房产税将在2011年全国部分城市开展试点，预计这会对整体市场产生一定影响。 2010年，中国房地产市场可谓是一波三折，从年初的高速开局到二季度的调整回落，房地产调控政策初见成效。但是8、9月份市场出现反弹，房屋价格再现抬头迹象，政府再次密集出台了第二轮调控政策，包括提高首付金比例，调整住房相关税费优惠政策，停止发放第三套房贷，央行也两次上调存贷款基准利率，四季度房屋销售价格出现缓慢回落。 一、2010年全国房地产市场走势 2010年年初，全国房地产市场延续上一年的快速增长趋势，继续保持较快增长。但受房地产调控政策的影响，各主要指标出现一定程度回落，尤其是房屋销售价格指数自4月份起逐月下降。 1．房地产开发投资保持平稳增长，增速高于近年来平均水平 2010年1-11月，全国房地产开发完成投资42697.3亿元，同比增长36.5%，增幅同比上升18.7个百分点。房地产开发投资占固定资产投资比重为20%。90平方米以下住房保持稳定增长。1-11月，90平方米以下住房完成投资9268.3亿元，同比增长27.6%，增速较上年同期回落5.3个百分点。 分类型看，商品住宅完成投资30021.6亿元，同比增长34.2%，增幅比上年同期上升18.5个百分点，其中，经济适用房完成投资925.2亿元，同比下降5.2%；办公楼完成投资1616.4亿元，商业营业用房完成投资4898亿元，同比分别增长34.1%、34.3%。 2.房地产开发资金来源增速回落，自筹资金规模增速较快 2010年1-11月，全国房地产开发企业到位资金总计63219.9亿元，同比增长31.2%，增幅比上年同期回落13个百分点。其中，国内贷款11245.1亿元，增长25%；利用外资655.8亿元，增长59%；自筹资金23806.2亿元，增长49.6%，其中，自有资金增长42.7%；其他资金来源27512.7亿元，同比增长20.4%，其中，个人按揭贷款增长13.2%。 与上年同期各类型资金来源的比重相比，自筹资金比重上升较多，提高了4.7个百分点，其中自有资金比重上升了1.6个百分点。其他资金来源有所回落，比上年下降了3.9个百分点，其中个人按揭贷款比重下降2个百分点。国内贷款比重同比下降了0.9个百分点，利用外资比重同比上升0.1个百分点。 3．土地购置面积增速加快，完成开发面积延续负增长 从完成开发土地面积看，1-11月，全国完成开发面积19361.3万平方米，同比下降4.8%，降幅比上年同期扩大2.3个百分点。 从购置土地面积看，1-11月，全国房地产企业共购置土地面积36080.1万平方米，同比增长33.2%，比上年同期上升48.6个百分点。全国土地购置费用为8930.7亿元，同比增长77.9%，与上年同期相比上升79.6个百分点。 4.商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长 2010年1-12月，全国商品房建设规模继续扩大，新开工面积保持快速增长。分地区看，中部地区新开工面积增速最低，但竣工面积增速最快；西部地区施工面积增速最快，但竣工面积增速最低。 从施工面积上看，1-12月全国房屋施工面积为38.4亿平方米，同比增长28.6%，增幅比上年同期上升11.4个百分点；其中，住宅施工29.8亿平方米，增长27.2%，比上年同期上升11.2个百分点。其中，商品房新开工面积14.5亿平方米，增长48.7%，增幅同比上升32.9个百分点；其中，住宅新开工面积11.5亿平方米，增长46.2%，同比上升33.3个百分点。 从竣工面积上看，1-12月全国商品房竣工面积4.8亿平方米，同比增长9.6%，增幅同比下降16.5个百分点；其中，商品住宅竣工面积3.9亿平方米，同比增长7.1%，比上年同期下降21.1个百分点。 5.商品房销售继续保持增长，增速较上年同期有大幅回落 2010年1-12月，全国商品房销售面积实现82541.3万平方米，同比增长9.8%，比上年同期下降43.2个百分点；其中，商品住宅销售面积达74056.5万平方米，同比增长7.4%，办公楼1481.7万平米，同比增长25.9%，商业营业用房5190.9万平米，同比增长35.2%。商品房销售额实现42277.9亿元，同比增长17.5%，与上年同期相比下降69.3个百分点。其中，商品住宅销售额为35679.5亿元，同比增长12.8%。 6．房屋销售价格涨幅继续回落 2010年1-12月，全国70个大中城市房屋销售价格涨幅持续回落，12月，全国房屋销售价格指数为107.7，比10月缩小0.9个百分点，比上年同期扩大2个百分点。新建房销售价格指数为108.3，比10月下降1.2个百分点；二手房销售