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•研究报告• 保险Ⅱ行业 养老产业系列报告保险篇二： 养老投资：低成本成就养老投资商 HCP 报告要点  养老社区汇聚医疗保健护理资源 老龄化推动医疗保健消费快速增长，美国目前医疗保健支出占 GDP 比重在 20%左右；深度老龄化将引爆医疗保健需求，75 岁及以上老年人在医疗保健上 的花费是 65 岁人口的 1.76 倍，是普通人群的 3 倍。老龄化带来医疗保健护理 需求，养老社区将通过汇聚医疗保健资源提供医疗保险保健服务获得长足发展。 s 是养老社区投资主流  美国低成本融资 REIT 养老社区市场集中度高，美国前 10 大养老社区投资商投资单元数 34.6 万个， 前 50 大投资单元数 54 万个，前 10 占比达到 64%。投资主体集中，要求投资 资金具有体量大、成本低且期限长的特征。美国 REITs 是房地产和养老社区投 资主流，前 10 养老社区投资商中有 5 家均采用 REITs 形态。REITs 具有的核 心优势就是低成本融资、分散化持有和长期限稳增长。  低成本融资和多元化战略成就养老社区投资商龙头 HCP 养老社区投资商龙头 HCP 通过多元化战略投资了 444 家养老院，302 所专业 护理院，111 家生命科学物业，206 家医疗办公室和 16 家医院，23 年间保持 营收年均增长 16.8%，净利润年均增速 16.7%的良好业绩。同时凭借 REITs 身 份公司扩大股权融资控制债务融资将融资资金维持在 5.08%-6.19%的较低水 平。HCP 凭借持续良好的收益率表现获得众多养老保险资金的青睐。  险资推动养老社区投资，国十条之下多元化战略将渐行渐近 s 具有的相通之处在于资金成本低且久期长，目前险资参建养老社 险资与 REIT 区面积在 800 万-1000 万平米左右，是推动养老社区建设的重要力量。《国十条》 支持保险机构创新方式投资养老服务产业，未来政策和制度障碍进一步消除背 景下险资在养老产业包括养老社区、医院、护理院和生命科学研究中心等方面 的多元化投资战略将渐行渐近。  社区建设投资规模近万亿，保单将承载服务+融资功能 我国 65 岁以上人口 1.3 亿人，假设其中 1.5%入住养老社区、社区容量 3000 人/个，建筑面积 20 万平/个，单位建筑成本 7000 元/平，则投资规模在 1 万亿 左右。目前保险资金可投资资产规模 9 万亿左右，相当于可投资资产的 10%。 养老产业发展将极大提升保单的价值，一方面保单具有低成本融资的便利，更 重要的是保单将成为对接医疗、健康管理和护理服务资源的入口。 1 / 29 行业研究(深度报告) 目录 引言 5  养老社区模式：投资和运营分离 5  医疗保健行业快速发展 5  医疗保健支出增加 6  养老社区汇聚养老保健资源 6  养老社区投资主流 REITs 6  投资主体丰富 7  市场集中度高 7  s 典范 HCP 8  养老投资翘楚 REIT s 成就养老投资商 HCP 8 REIT