中商产业研究院-2017年旅游地产市场规模及盈利模式数据分析-13页.pdfVIP

2017 年旅游地产市场规模及盈利模式数据分析 近年来，随着房地产交易日益步入存量时代，传统房地产发展路径遭遇“天 花板”，诸多房企纷纷谋求转型找寻新的投资途径。新型地产应运而生，目前新 兴地产包括：旅游地产、养老地产、特色小镇、田园综合体，还有长租公寓。今 天我们一起聊聊旅游地产。 什么时候是旅游地产？ 旅游地产的选址多集中于生态环境良好、气候舒适宜人、具有丰富旅游资源 或宗教养生文化的地区。主要服务包括疗养旅游、养生休闲、娱乐健身和观光度 假等，例如上海绿都·绣云里、三亚恒大养生谷等。 房企为何布局旅游地产 “增收不增利”倒逼房企谋变 房价高涨，土地市场面粉贵过面包，加上各种税收，2016 年房企增收不增 利，日子过得并不好。中国指数研究院数据显示，2016 年全国百强房地产开发 企业的营业收入均值达392.1 亿元，净利润均值达45.7 亿元，同比分别增长36.8% 和26.2% 。也就是说，百强房企净利润增长率低于营业收入增长率10.6 个百分点， 行业“增收不增利”现象依然凸显。 具体来看，以万科为例，2016 年万科净利润率为8.7%，而在2015 年该项指 标为9.27%，2014 年更是在10%以上。在行业内以高净利润率著称的中海，2016 年净利润的增幅只有6.9%，相比往年可谓增速骤降。 在已公布业绩的88 家A 股上市房企中，70 家房企实现净利润增长，18 家 出现亏损。万科、保利地产、首开股份、信达地产、北京城建等大多出现了增收 不增利的现象。阳光城、新城控股、华夏幸福本期负债增长率较高，分别达到了 79.88%、60.95%、48.17% ，资产负债率均徘徊在85%。 旅游地产前景可期 中国旅游地产在经历了2007-2012 年的井喷发展、2013-2015 年的转型回落， 到2016 年再次风起云涌，中国的旅游地产业度过了全民参与式的非理性繁荣， 也步出了大众唱衰的阴霾，开始踏上模式清晰、百花齐放的健康发展之路。 截至2016 年底，累计旅游地产项目总数为8918 个，全年旅游地产项目数量 增速虽有所下降，但中国旅游地产实际完成投资额高达12997 亿元，达到历史新 高点。 数据来源：旅游地产观察 来源：中商产业研究院整理 在2016 到2017 年，整个房地产开发投资增速明显加快，销售也是全面提升， 所以对于整个中国的经济贡献，房地产行业的贡献度也有了明显的提升，同时旅 游地产也得到得到快速发展。《2017 中国房地产开发企业500 强测评研究报告》， 其中子榜单旅游地产10 强分别为：恒大集团、碧桂园控股有限公司、雅居乐地 产控股有限公司、万科企业股份有限公司、保利房地产（集团）股份有限公司、 华润置业有限公司、世纪金源集团有限公司、首创置业股份有限公司、合生创展 集团有限公司、北京万通地产股份有限公司。 四大盈利新模式 旅游地产的盈利点无非集中于五大板块，旅游经营、地产销售、品牌树立、 资本运作、土地升值，其中旅游经营与地产销售是基础的核心盈利环节。近年不 断涌现的大型区域开发商，品牌的无形价值，资本的运作以及土地价值提升，成 为资产增值更加迅猛的新途径，并为基础盈利环节带来正向促动。曾经屡试不爽 的“旅游搭台，地产唱戏”模式难以为继，越来越多的开发商开始主动/被迫将更 多精力投入到旅游经营和资本运作，扎扎实实“筑巢”，以市场效益“引凤”，谋求 可持续的，更长远切实的资本收益。 1.华侨城模式：先驱者的转型之路 作为近20 年来中国旅游地产投资运营成功的先驱者，华侨城以人工造景的 主题公园为旅游吸引核心，带动区域新城开发，2014 年整体游客量已超3000 万 人次，拥有锦绣中华、民俗文化村、世界之窗、欢乐谷、波托菲诺、新浦江城、 何香凝美术馆、OCT-LOFT 创意文化园、华夏艺术中心、长江三峡旅游、华侨城 大酒店、威尼斯酒店、茵特拉根大酒店、城市客栈等一系列国内著名的企业和产 品品牌。 从华侨城近5 年的财务报表看，无论是旅游运营，还是地产销售收益，其毛 利率都相当可观，并保持着平稳发展的势头。旅游与地产两大板块在集团整体利 润构成中也是平分秋色，分别占44%和56% 。 但是对比近年在旅游项目财务表现上更为突出的宋城、华强文化等企业，华 侨城在旅游板块的利润率仍存在一定的差距；地产方面，目前的毛利率相比传统 地产企业万科、招商等仍有一定优势，但早期的“飞地”型开发及优惠的土地政策 已不复存在，华侨城地产的周转率已从20