焦作新区项目营销投标报告.ppt

焦作新区项目营销投标报告;报告框架;8;一期回顾——推广活动;2012年3月—12月，10个月销售周期 销售面积45000㎡ 销售额2.1亿元;;政策背景——随着政府对楼市的调控力度加大，2011年下半年以来中国房地产市场步入淡市，当前开发商与客户的博弈在持续，全国性地产淡市已经形成，增加上门量、提高转换率成为营销关键；当前焦作市场客户与开发商观望情绪浓厚。;城市地位——焦作是中原城市群主要组成部分，属于郑州紧密联系圈层，郑焦轻轨2013年通车，随着郑焦融城加速，城市地位逐步攀升。;经济水平——焦作市整体经济水平处于全省第二方阵，增长速度中等，整体来看，经济实力较强，为城市建设和房地产发展提供坚实支撑。;投资及产业发展——焦作市固定资产投资总量高速增长，年均增速25%以上；三产结构稳定，第二产业为城市经济增长的绝对支柱。;2011年商品房施工面积较去年同期增长的县市（单位：万㎡）;房地产销售面积——焦作市2011年商品房销售面积165.1万㎡，比同期略有下降，反映了市场观望情绪的影响，但90㎡以下住宅市场接受度逐步得到提高，为本项目87㎡三房产品的去化打下了市场基础;城市规划——焦作当前规划集中表现为城区功能细化和新区建设，其中焦作新区规划面积180平方公里，确立了城市向南发展的基础，为城市建设和房地产板块发展做出方向引导，板块对项目的带动作用明显;房地产市场发展——从房地产分布现状来说，焦作市目前主要分为老城区和新区两大板块，由于老城区土地稀少，供应不足，新城区已经成为焦作市场的代言者;龙源湖国际广场;竞品楼盘个案分析;;规划布局——锦江·现代城共分四期开发，前期以高端住宅为主，后期规划部分商业，是一个综合性社区;户型分析——户型功能组合细致，270度观景飘窗、阳台以及功能空间的运用是该项目户型创新点，市场接受度高。;营销推广——锦江现代城二期自2011年4月开盘以来营销活动较少，仅限于开盘当天的营销活动；营销渠道较多采用常规的渠道，如道旗、大牌、短信方式，售楼部现场到访量较大，说明客户对于区域的认可程度高。;;规划布局——组团式围合布局，营造BLOCK国际街区;客户构成：以35-50岁，改善型购房目标，吸引了城市的高端消费人群。;;项目规划——采用简单围合式布局使各个单栋建筑能分享中心区的坡地景观资源，90米超宽楼间距是项目重要卖点。;户型分析——户型创新元素运用较多，功能布局合理，凸窗、多阳台以及转角窗元素多有运用；大阳台赠送一半面积，且可作为可变空间随意转变功能，户型性价比较高。;项目推广——项目目前处于蓄客阶段，以教育和文化为主题的推广活动力度较大；在市中心设售楼部更好的促进了客户的来访量。;城市地位——焦作是中原城市群主要组成部分，属于郑州紧密联系圈层，随着郑焦融城加速，城市地位逐步攀升，城市新区价值愈发明显，项目面临较好的发展性机遇。 市场现状——在全国宏观调控的背景下，开发商与客户现处于博弈阶段，整体市场淡市导致客户到访动力不足，提高上门量、提高客户转换率成为营销关键。 城市规划——新城区为城市新兴发展区域，具有长远的发展前景，众多本地实力企业与外地品牌开发商进驻，是城市的热点置业区域 区域板块发展——作为焦作热点板块，新区内当前呈现人民路、龙源湖、民主南路三个板块齐头并进的局面，项目所处的民主南路板块无外围明显资源优势，竞争优势不明显，重新发掘板块价值、定义项目差异化价值是项目后续发力的关键 客户概况——客户区域边缘化不明显，其中郊县客户占有一定比例；私营业主、公务员为该区域购主力军 ；2次以上置业客户占成交客户较大比例，以居住为核心的改善型需求明显，受整体市场影响，功能完善的紧凑型户型相对畅销。 ;;;区域价值——项目位于城市新兴发展区域，未来发展前景十分广阔，具有较大居住和投资价值，本项目周边已形成一定的居住氛围，生活配套设施逐步完善，从项目本身和周边现状看，项目居住的纯粹性较高，区域带动项目升值;区位价值——项目紧邻民主南路，交通便利，处于周边郊县进入焦作市置业的桥头堡位置，对郊县进城客户有区位上的吸附优势;外部配套价值——项目周边生活配套设施较为齐全，教育与景观资源丰富，外部配套为项目提供了良好的居住环境和优越的生活空间;内部规划价值——项目地块方正，采用围合式的规划布局，超宽的楼间距，坡地法式园林设计，使项目居住品质得到极大的提升，也是项目形成市场话语权重要发力点之一;项目产品——项目产品线十分丰富，客户覆盖面广，以三房为绝对主力产品，在后期营销中应划分层级区别对待各类产品价值，确定合理的推售节奏，保证产品与客户的深度对位;项目SWOT分析——;;营销策略构思;产品梳理——项目产品线较为丰富，主流产品明显，54㎡的一房与87㎡三房的去化情况将是项目成败的关键;整体推售——最终实现2012年10个月销