瑞安·玉海文化游览区地块投资可行性建议.ppt

战略思考点 宏观调控对瑞安市场的影响，把握市场投资机会； 如何寻找瑞安城市商业空白点，使项目成为瑞安城市商业的新亮点； 如何进行商业定位，运用最佳的商业运作模式，推动项目商业开发价值最大化； 投资玉海楼项目风险是否可控，如何规避风险，为投资商创造更大的利益空间； 目 录 第一部分 瑞安市宏观市场研究分析 第二部分 瑞安市商业市场研究分析 第三部分 项目宗地研究分析 第四部分 项目商业定位及建议 第五部分 项目运营成本及价值分析 第六部分 投资可行性判断 第一部分 瑞安市宏观市场研究分析 从整个商业地产的发展趋势来看，市场机制的自发调节作用，随着行业的洗牌、资源的整合以及流程和模式的规范化，逐渐推荐产业回归理性。而三角洲地产通过多年的实战历练与资源的积累，以专业力量为主，整合各方资源，规范运作流程为各类项目提供了“模组式”方案。 （1）对症下药 商业地产项目运营从来就没有统一的规律，影响商业地产项目价值有诸多的主客观因素。客观方面项目区位条件、城市宏观经济环境、商业格局、区域商业能级、消费文化、项目规模、项目能级，主观方面项目定位、资源储备、专业能力等方面也将对商业地产运营产生深远影响。对此，三角洲地产将会综合考虑各个主客观因素，对症下药，项目提供定向的解决方案。 （ 2）全程操控 三角洲地产操盘项目主张全程操控，从规划定位开始进行明细化组合安排，在项目建设之前已经可以提前确定进驻商家、租金水平。甚至根据专业工具判断商家的经营绩效，乃至开发机构的财务分析。通过全程统筹与专业操控实现项目运营绩效的可预见性、可操控性。 （4）招商解决 三角洲地产根据不同商业项目的自身条件，结合厂商资料库对目标客层、适合商圈、搭配业态及品牌、可接受位置、物业要求的国内具体要求，为不同项目定制不同的业态组合。整合商家资源组成“商家联盟”，实现组团式采购，一次性解决商业地产项目的招商问题。到目前为止，三角洲地产已经为不同的类型区域、不同的商业建物、不同的全景定位、不同的目标客群、不同的主力商家、项目所处现状，以及不同物业类型制定了不同组合的“商家联盟”解决方案。通过“模组式”的招商模式，不仅提供了资源的支持，节约运作时间，同时也提供了专业力量的保障。 （5）专业护航 三角洲地产所提供的以上解决之道，是建立在三角洲地产高度专业素养的基础上。多元专业的人力资源储备以及丰富的专业实战背景，为商业地产运作全程价值链，从调研、定位、招商、规划、设计、融资、管理提供了专业力量保证。三角洲运营团队由十数名境内外商界具有数十年商业管理经验的高层精英，各司其职，各有所长并都具备成功的操盘经历。其中一半以上来至大型商业知名企业，另外公司执行团队也在公司多元立体的培训下，具备高超的专业技能，与高度的责任感。 （6）资源保障 充分的资源储备，不仅是商业项目持续运营繁荣的保证，更能为商业地产项目的运作节约大量有形与无形成本，提高项目的可操控性与成功率。三角洲地产，在多年来的商业专业运营的过程中积累了商业地产运营的多维资源。商家方面汇集了近500商家资源库，涵盖多业态、多能级、境内外知名品牌商家以及其它二线品牌连锁品牌商家，;投资商方面三角洲地产依托其自身背景与境内外各大投资基金建立起长期的战略合作关系，并成功的为数十家商业地产项目解决投融资问题;社会关系方面，三角地产与温州政府机构、行业协会组织以及各类大众与专业媒体也保留着长期稳定的合作关系。 四、项目租售比分析 1、投资回报率（3-4）% 项目商业价值分析 31 /　 32900-52950 　/ 43867-70600 1316-2118 29850 　/ 合 计 0.6-1.2 3000-6000 0.8-1.6 4000-8000 120-240 5000 地下商业区 F 区 1.4-2.4 1125-1975 1.8-3.2 1500-2633 45-79 827 8#楼 E 区 1.1-1.8 5975-10225 1.4-2.4 7967-13633 239-409 5681 6#、7#楼 D 区 1.3-1.7 7000-9075 1.8-2.3 9333-12100 280-363 5191 5#楼 C 区 1.1-1.8 6850-11750 1.4-2.4 9133-15667 274-470 6522 2#、4#楼 B 区 1.4-2.1 8950-13925 4% 1.8-2.8 11933-18567 3% 358-557 6629 1#、3#楼 A 区 销售均价 （万元/㎡） 销售收益 (万元） 回报率 销售均价 （万元/㎡） 销售收益