光大锦绣城2010年营销策略108P.ppt

本次汇报思路导图 2009年度营销数据分析 宜居首府，光大制造——光大地产品牌攻势发动 传统操作手法：采用大盘惯用的物理属性推广主题，在现行并不景气的房地产市场，客户过于司空见惯，无法形成有效传播。 创新操作手法：重新审视整个市场，如何让客户暗淡的眼球发光，将是推广工作的重心所在。在多次研究和摸索中——“锦绣生活，选择光大”亲和面市，在推广“光大城”远景的同时，线下推出光大会系列计划，有效的抓住客户。 前期推广渠道——多管齐下，全面覆盖 报纸广告 户外广告 电台广告 网络广告 商场巡展 人力推广 业主ＱＱ群 ＬＥＤ 短信 活动 实景营销——示范区和样板房开放，闪耀青城 ２００９年５月３日，光大锦绣城售楼处及样板间开放。 当天到访客户５００余组，吸纳光大会员３４０余组。光大锦绣城实景的初步呈现，成为呼市市场的焦点，也创造了呼市市场人气回暖的现象，知名度大增，也是光大锦绣城打开市场，打响名声的一次关键性活动。 分众活动——活动串联，持续旺场 ５月： 光大会成立、媒体品鉴之旅、春季展会、少儿绘画大赛 ６月： 水果节、京广文化周、产品说明会、开盘活动 ７月： 高尔夫球赛、乒乓球赛、客户品鉴之旅 ８月： 七夕节活动、秋季展会 ９月： 开心学国学、秋季养生周、中秋晚会 10-11月： 业主照片征集 12月： 光大业主电影周 营销创新——泛销售策略，盘活客户资源 以光大会的会员资源推广“幸福传递计划”，调动客户口碑传播项目的积极性，成交客户中约５０％由介绍而来，为顺利完成项目的销售任务提供了基础保障。 客户年龄 居住区域 工作区域 常用交通工具 家庭结构 客户职位 月收入水平 置业次数 需求物业 需求产品附加值 单位性质 信息来源 购买因素 需求面积 需求户型 需求产品类型 购房预算 购房目的 接受单价 付款方式 建筑楼层需求 认同项目的因素 客户地图 2010年市场预判——供求关系 2010年市场预判——价格预计 2010年市场预判——竞争对手 一期各楼栋剩余货量统计 项目一期剩余产品状况 主要余货分布—5#楼 主要余货分布—6#楼 客户接受的单价集中在3400-3900元/平米之间，占61%，4000元/平米以上的占13%。 3% 付款方式以按揭付款为主，占83%，其次为一次性付款，占10%。 建筑楼层需求集中在8-11层、18层，分别占45%、41%。 客户认同项目的因素主要为发展商实力、户型个性化以及合适的面积。 6% F：市委市政府周边;2% E1：印刷出版园;2% E2：金桥党政机关：2% D：鄂尔多斯大街-石羊桥片区；5% C1：中山西路片区；3% C2：巴彦淖尔-新华西街片区；2% C3：新华大街-通道北片区；1% B1：中山东路-新华大街CBD商务核心区；11% B2：东库东西街-兴安北路建材装饰区；5% B3：北垣吧街休闲娱乐区；3% B5：海拉尔东街-展览馆东路住宅区；1% B4：光华街-兴安北路住宅区；2% A1：乌兰察布东街-大学东街片区；16% A2：大学西街片区；13% A3：鄂尔多斯大街-呼伦贝尔南路片区；4% A4：大小台村；3% A5：鄂尔多斯东街-丰州路；2% A6：鄂尔多斯大街-兴安南路；2% A：赛罕区 B：新城区 C：回民区 D：玉泉区 E：金桥开发区 F：如意开发区 2010年推货量约为93395平米，875套 2010年底要求全盘销售至86% 月均需完成约6500㎡ 月均需销售约60套 2010年我们面临更加艰巨的任务 Ⅱ 审时度势 运筹帷幄 2010年市场形势与竞争分析 则2010年住宅批售约在200万方左右 背景一 背景二 预计2010年批售量增长率在正常市场情况中有所上升 09上半年商品房批准预售量仅为28.16万㎡，同比下降了24%，下半年供应被急剧放大，2010年若按照正常的发展趋势应比09年有增无减； 受市场回暖影响，开发商资金充裕，市场供求形势趋好，开发商将加快开发节奏，增加开发量。 预计2010年呼市住宅批准预售量大约在200-220万㎡之间； 根据近年成交数据，08年呼市的期房需求跌至谷底，09年出现反弹，继续消化08年预售货量，2010年期房需求量约50万㎡，成交不会有太大的起落； 综上所述，呼市市场供求矛盾将会持续，2010年呼市供大于求的形势仍然严峻，竞争压力大。 09年6月商品住宅销售均价3930元/㎡，同比上升1.45%； 09下半年需求被释放，全年销量达到近几年高峰； 呼市房价收入比为5.8，房价水平在消费者承受范围之内。 区域板块价格快速提升，新推楼盘定价谨慎； 区域内主力售价在4000-5500元/平米，成本房价大约集中在为3000-4300元/平米； 中心城区主力售价在4500-6500元/平米；成本房价大多集中在3500-510