厦门2010P22五缘湾钟宅地块投资分析报告70p.ppt

经济增速持续回调、企稳，刺激退出政策效果逐步显现；外部环境越显复杂 货币超发，商品投资、投机此起彼伏 CPI屡创新高，物价普涨，并开始向工业品传递；经济再现“外冷内热”局面 厦门经济发展水平、居民消费能力以及地方政府财力等方面均领跑于福建省九地市 1-9月固定资产与房地产开发投资高速增长，经济对房地产业依赖度过高 2010年1-9月份厦门经济快速高位运行，但增长后劲令人担忧 1-9月主要经济指标 房地产调控政策 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款； 非本地居民暂停发放购房贷款； 首套房首付款比例调整到30%及以上； 第二套住房首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍； 全国15城市出台限购令； 公积金贷款政策根据商业贷款调整。 厦门关于促进房地产市场平稳健康发展的意见 “意见”核心内容 增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； 取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行； 近阶段厦门市获得的政策性支持 城市建设重点：全面推进岛内外一体化建设 宏观环境总结 土地价格保持稳定，出让量随行就市 土地出让重点区域向岛外转移 岛内用地稀缺，岛外新城为主 供应量大幅提升，供应结构性矛盾开始显现 住宅年成交300万平，均价0.9—1.1万元/㎡ 下半年以来住宅成交“量升价稳” 市场持续消化存量，供需矛盾扭转 本地客群下降，外省市已上升，省内保持稳定 2010年上半年厦门本地购房客群比例为34.8%，本地居民购房比例下降到最低点； 省内其它区域购房客群比例基本稳定，维持在27%—35%之间； 省外客群比例有逐年上升之势，2010年比例为34.46%；“限外令”后可能下降； 海外客群比例较小，维持在2.5%—7%之间。 土地市场——群雄逐鹿 集中开发 土地市场——集中开发，品牌房企汇聚 区域短期供应较少，未来同期供应大增 区域在售项目销售情况 片区价格稳步上涨，别墅价格引领厦门楼市 区域项目主打海景大户型，产品附加值高 厦门本地客户为主，泉、晋、漳及外省客户为辅 亿力悦海 新景国际外滩 新景缘 国贸天琴湾 地块位于城市会客厅——五缘湾西片区，湿地公园对面。 地块位于五缘湾西片区，金山路与五缘湾道交叉口东北侧。西邻环湖里大道，南接五缘环湾道，地块北侧环二路及东侧钟宅中路将与项目同步建设。 地块现状图 本地块为五缘湾西片区商住项目，依托地段交通和优质配套可打造成为湾海生态美居。 规划定位为：将打造成为集商业办公、生态居住、休闲养生、文化娱乐、高新科研为一体的复合型新城。 五缘湾地处集美大桥和翔安隧道两大门户之间，占地面积12.56平方公里，是岛内惟一一块集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地。 根据规划，五缘湾定位为“活力生态港，财智精英城”，具体划分为“一个中心，七大功能区”。 五缘湾规划总人口规模约10万人，住宅总面积至少200万平米。? “一环三纵”快速交通路网，西临环湖里大道，南接五缘环湾道交通便利，地块内道路尚待建设。 “一环三纵”路网，环湾路、环岛干道、环湖里大道、县黄路、BRT连接成快速道路交通网络。 西邻环湖里大道，南接五缘环湾道，地块北侧环二路及东侧钟宅中路将与项目同步建设。 岛内唯一集水景、温泉、植被、湿地、海湾等多种自然资源于一身的风水宝地。 　 ■ 五缘湾片区拥有海景、海岸内湖资源，已建成环湾景观带、木栈道等丰富景观休闲平台。 　 ■区域拥有岛内仅存湿地公园、河道、田园、鸟林等生态景观资源。 ■地块虽非一线湾景，但与湾海也仅咫尺相隔。高处可看南面西海湾和湿地公园。 涵盖旅游、商业、科教、体育、生态公园等公共配套。 ■区域经过几年的开发建设，已完善了旅游、商业、科教、体育、生态公园等一系列配套； ■五缘湾帆船港、湿地公园、温泉度假村、五缘水乡宾馆全面提供休闲度假商业服务，五缘实验学校、钢琴学校，提升区域教育资源和艺术气息； ■五缘湾运动馆、五缘医院、红星美凯龙、特易购广场、建发大型城市综合体为区域提供便利的医疗和生活配套。 五缘湾特色商业街和家居购物广场，搭配特易购大型购物商场，为区域提供各种完善的商业购物休闲配套。 ■五缘湾商业街一期特色的餐饮特色街和二期休闲度假生活街均建成投用。 ■目前本地块周边商业布局和氛围较欠缺。 未来随着红星美凯龙家居广场、五缘特色商业街B区、建发综合体项目的建设投用，商业配套将逐渐完善。 地块景观和区位交通优势，生活配套目前较欠缺，可借助片区规划和周边项目配套建设，提升项目品质。 地块SWOT分