名城港湾2010年物业服务方案135p.doc

第一章 物业服务策划 一、管理及服务需求分析 1、项目基础信息——附表1 项目概况一览表 项目名称 名城港湾C区 座落位置 福州市江滨大道东段88号（马尾区儒江村） 项目四至 东：马尾 ，南：闽江 ，西：台江 ，北：鼓山 。 建设相关方 设计单位：福建建科建筑设计院 建设单位：名城地产（福建）有限公司 监理单位：福州弘信工程监理有限公司 施工单位：福建汇海建工集团公司 占地面积 （192096）㎡ 容积率 1.2 绿化率 （35）% 绿化面积 （ 67233.6）㎡ 总建筑面积 （232358.6）㎡ 可收费面积 （154497）㎡ 竣工时间 2006年 11 月 30 日（单体竣工） 入住时间 2006年 12 月 住宅面积 多层：（/ ）栋（/ ）㎡，小高层：（ /）栋（ /）㎡，高层：（/ ）栋（/ ）㎡，（412）栋（139314）㎡ 写字楼面积 （ /）栋（ /）层（/ ）㎡ 商业面积 （266）间（单）层（17000 ）㎡，公建（幼儿园/小学）：（ ）㎡，其他：（ ）㎡。 会所面积 商店公用 功能配置 酒店康乐配套 停车场 机动车停车位共（690）个，其中：地下停车位：（407）个；地面停车位：（283）个； 摩托车停车位（/ ）个，自行车/电瓶车停车位（ /）个；停车场入口（/ ）个，出口（ /）个；小区出入口（3）个。 垃圾中转站 （/ ）个（ /）㎡ 分布位置 无 化粪池 （23）个（1127）㎡ 分布位置 东门岗、西门岗、北门岗、1#、3#、7#、9#、11#、13#、17#、23#、27#、29#、33#、38#、50#、52#、59#、62#、65#、68#、71#、76# 水池（箱） （ /）个（ /）㎡ 分布位置 / 燃 气 □市政燃气；■专用燃气站；□其它 供 暖 □市政供暖；□专用供暖站；□自有供暖站；□其它 2、顾客群体分析——附表2 顾客服务需求分析表 分析项目 分析内容 统计分析结论 潜在的服务需求 业主年龄段区间 学龄前儿童（7岁以下）、学生（7-18岁）、18-30岁、30-50岁、50岁以上等不同年龄段的比例； 儿童（7岁以下）占5%，学生（7-18岁）占10%，18-30岁占25%，30-50岁占50%，50岁以上占10%。业主年龄段以18-30岁、30-50岁为主，50岁以上和18岁以下极少。 服务要求快捷，讲究效率，就是对业主的需求要有快速反应并加以解决。 业主的学历层次 小区业主初中及以下、高中（中专）、大专、本科、硕士、博士等不同学历的比例； 初中及以下占5%，高中（中专）占20%，大专占30%，本科占30%，硕士占10%，博士占5%。业主学历层次以大专、本科为主。 管理与服务的过程要求非常透明。 业主的籍贯分布 是否有明显的群居倾向？所占比例？ 业主籍贯主要分布在福清、长乐、平潭有部分外籍人士与外省人士。 福州地区初一、十五有烧香、放鞭炮的习惯。 业主职业及收入 业主从事不同职业的比例？是否有明显的同业倾向？是否属同一系统？业主不同收入的比例？ 业主以私营老板、企业高管、政府官员、海外侨胞、企业家为主。 与业主的关系维护非常重要；同时要求小区信息在其内部流转较快。 业主置业性质 住宅/商业/办公等面积及户数的比例？首次/二次/多次置业业主的比例？房屋自用/投资比例？出租户数的统计？ 无首次置业，名城港湾二次置业为100%、多次置业为60%，投资占20%，赠送子女当嫁妆。 业主是具有一定身份的成功人士，更加关注的是健康、生活享受、投资理财，子女教育。与业主进行交流沟通，增加思想感情联络，以知道业主的想法。 家庭人口数比例 分别分析2人/户、3人/户、5人/户、7人/户及以上、三代同堂等的家庭人口比例 小区无单一的2人/户、3人/户，家庭人口以3-7人/户为主。 平时居住较少，主要是在节假日时团聚，朋友聚会。在重要节假日对小区进行重点布置，播放柔和与轻松的音乐。 车辆拥有量 户均车辆数量与停车位的比例？ 1-3辆，独岛和双拼每家至少有两个车位基本能满足客户需求，联排是每户一个车位尚存在一定的需求。 停车位分配方案、停车场管理小区内的车位基本无法满足全部入住后的要求，要进行协调。将外来车辆引导致小区北门的辅道。 风土人情 当地特殊的风土人情/习俗？ 婚丧嫁娶比较隆重，攀比心较重，对外来人员融洽程度良好，本土长成的人有一定的冒险精神，在国外拼搏的人非常多，对在国内打工兴趣一般，游神节非常重视，是建立关系的良好时机。 适当的提供方便，尊重当地的风土人情的习俗。 特殊客户群体 例如高龄孤寡老人、残障或疾病、家庭困难、银行