商业地产开发经营和管理 119P.ppt

姜新国 中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大、交大、人大、复旦、西南交大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—上海在行置业投资咨询有限公司首席策划师，商务部属下的中国城市商业网点开发管理联合会、中国商业步行街管理委员会的专家委员、学术委员。 从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。 一、概 念 1、商业地产概念 固化资本2、价值表现 商业价值影响房地产价值表现 商业利润支持租金，租金支持 房价。 4、商铺和住宅的差异 1、单一型：纯商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、 商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、 商住办组合、 工商办住组合等。 （二）商业形成分类 （三）产品类型 三、开 发 形 式 1、房地产的开发形式 （以万达为代表） 2、金融行业的投资形式 （以深国投为代表） 3、店铺经营的开店形式 （以百联为代表） 4、国内商业地产的开发模式比较 （1）万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不成功的万达； （2）华侨城VS凯德：一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌； （3）华润·万象城VS中粮·大悦城；子品牌渐成气象。 中国商业地产模式的检讨成功模式的评价标准成功企业的特质现有开发模式的不足中国商业地产前景与模式完美  5、海南鲁能进军商业地产的路径 （1）房地产市场的转向 （2）海南—国际观光旅游岛的规划背景 （3）海南鲁能的特质 （4）商业地产，我对海南鲁能说几句 四、开 发 顺 序 五、开发流程 （一）国内商业地产的融资方向和现状 （二）盈利方式 2、具体方式（1）变现 原则：市场价值最大化。 （2）持有 原则：资产优质化、经营实心化 （3）资产上市 原则：资产包装 （三）介绍几种盈利模式 1、用地研究2、取地方法3、取地攻略 3、定位决策依据 专业企业组织架构 4、介绍一些商业地产规划类型和理念 5、产品设计 6、影响产品的一些其他因素 技术要素与诀窍 剪围栏超过一米四 内部锐角少就好；建筑商业相交融 商业文化更突出；小商铺要通透 商场大了可封窗；柱距不能太随意 方便布置和分隔；层高变化对面积 承重配置要合理； 分时营业区域划 免得阴阳不调没法做；灯光亮点不吃亏 三个要素要记牢。 (交通、橱窗、广告） 1、策划原理 2、商业地产的策划的特点3、常用的一些策划方法 4、包装技术 5、推广技术 推 广 力 度 表（示范） 6、招商类型 授 课 小 结 项目判析：大墙之外的因素更重要 定位决策：前瞻性 适合性 竞争性 规划原则： 按照消费资源配置商业设施； 按照人口商业发展趋势余留空间； 按照城市文化、历史的积淀，决定商业的形象； 按照消费的审美倾向选择建筑的风格。 策 划：“上天入地”,规划中有策划,策划中有规划。产品设计：商场重业态、街铺重房型，做到产品设计三 点归一，租金支持房价。商铺销售：炒商不炒铺。招商策略：商机招商，名街要有名店，休闲要有特色。 推 广：让投资者“听得见钱响”看得见“钱图”。融资方法：项目真实化、资产优质化、 现金流量大、经营风险小。商业地产管理：就是资产管理。 （五）卖点梳理 1、区位：城市中心、区域中心、 社区中心、交通重要位置 2、规划：介绍一些规划理念 3、名企：万达—沃尔玛案例 4、增值：如大连胜利广场 （六）实战技法 1、前景煽情法：洛阳案例 2、实话实说法：麦当劳的故事、 上海城案例 3、拍卖拉高法：巴比伦生活 4、明星偶像法：本人有被名人经历 如在潍坊、沈阳 5、实