商业地产规划定位、 招商经营及万D模式全案解析(106页).ppt

《商业地产规划定位、 招商经营及万达模式全案解析》;;;严格说来，美国是现代大型购物中心的诞生地，其发展可以追溯到20世纪20年代初期由西尔斯罗巴克（Sears, Robuck Co）公司所规划建造的许多独立的商店街，它们远离市中心，处于城市边缘地带，具有初步的整体规划，同时附设了免费的停车场，这也是现代购物中心的雏型。而被视为大型购物中心鼻祖的，是土地建筑商人尼克斯于20年代中期在美国密苏里州堪萨斯市所规划兴建的Country Club Plaza, 其目的在于提供住宅区内居民一个可以享受消费服务的场所，具有统一管理的商店承租户、特定而远离道路的停车空间，以及全面统一的管理策略，而这些特色，都成为日后大型购物中心所遵循的基本规范。 ;中国的购物中心起源于上世纪90年代，在经济相对比较发达的深圳、 广州、上海等地陆续发展起来。 最早最有代表性的三个项目是： ;商业地产产品的类型： 1、购物中心 2、商业街 3、城市综合体 ;二、2012年商业地产重点城市发展分析;三、购物中心发展过程中的困难;三、购物中心发展过程中的困难;四、商业地产企业应具备的五个基础条件;五、购物中心的三种属性;六、购物中心的立地条件;六、购物中心的选址;七、购物中心的开发流程;七、购物中心的开发流程;七、购物中心的开发流程;七、购物中心的开发流程;;;小 结;二、购物中心规划的7点认识;购物中心规划的整体性;案例剖析一;购物中心规划的横向性;购物中心主力店与步行街的规划布局;购物中心餐饮业态的配套设计;购物中心餐饮业态的配套设计;购物中心次主力店的“订单化”;迪拜mall;五国购物中心;香港IFC;第二部分 购物中心的招商;一、招商的统筹与分工4个关键点·之二;一、招商的统筹与分工4个关键点·之三四;案例剖析二;二、购物中心的业态组合模式;二、购物中心的业态组合模式;三、购物中心主力店和小商铺的平衡;三、购物中心主力店和小商铺的平衡;四、引进品牌商家和追求经济指标的平衡; 当前大多数购物中心的招商是以引进优质品牌商家为主导思想。这就是为什么现在的购???中心除了采取租赁这种传统的合作方式之外，还导入了百货店通常的合作模式：保底抽成和联合经营。;北京的新光天地 不惜重金引进世界级知名品牌进店合作，虽在初期损失了经济上的利益，但由于定位明确，商品组合合理，顾客满意度高，缩短了项目培育期，打造了整体形象和品质，保障了长期经营的稳定性，同时也带来了巨大的经济效益增长。;五、招商团队团队组建、薪酬和绩效管理;（二）招商团队要求及组成;（三）招商人员的制度考核与奖励;（四）招商人员业绩考核原则;;;一、经营管理的概念;二、经营管理在商业地产中的地位和作用;三、经营管理工作的特点;四、购物中心运营管理公司的组织架构与工作职责;二、工作职能; 2.2 财务部职能 2.2.1 根据集团各项财务管理规章制度，负责日常财务管理工作。 2.2.2 负责购物中心租金收缴管理，并按月度上报集团商管总部。 2.3 招商运营部职能 2.3.1 根据集团制定的招商管理制度进行非战略品牌的招商管理工作，并根据购物中心定位在所在城市进行品牌资源库储备和跟踪更新； 负责招商申请和各商铺租金分解表的编制及报批；负责招商计划、广告位招商方案的编制、报批及实施；负责商户接洽、合同签订等日常招商管理工作。 ;2.3.2 负责已开业购物中心的现场营运管理工作，工作职能包括： ⑴环境：对现场环境、公共空间环境和商户店内环境 进行监控。 ⑵服务：营运管理人员为场内商户和消费者提供服务；商户工作人员为消费者提供服务。 ⑶经营：关注主力店、步行街商户的经营状况，进行经营分析和指导。 ⑷租赁：保证租费收缴率的按时完成，持续提升租金坪效。 ;2. 地方商管公司各部门职能 2.1 行政人事部 2.1.1根据集团行政管理制度，监督管理各项日常行政管理工作与后勤保障工作。 2.1.2根据集团人力资源管理制度，负责地方公司人力资源管理工作。 2.4 企划部职能 2.4.1 根据集团制定的企划管理制度流程进行日常企划管理工作，负责“银泰”品牌的推广和维护 。 2.4.2 负责项目企划宣传和资金使用计划的编制；导示系统规划；美陈布置 ；招商宣传资料等的设计 ；广告位租赁的管理；目企划活动招投标 ；当地媒体关系的拓展、建立和维护等工作。 ;2.5物业部职能 2.5.1贯彻执行集团物管部有关管理方针、政策、制度、流程。 2.5.2 负责开业前的各项物业筹备工作 、开业后项目的物业管理运行，与物业管理公司进行有效