西安曲江博园山庄别墅项目可行性研究报告.ppt

客户的消费特征： 1、品牌消费 大多数都十分关注品牌（企业品牌、项目品牌），并选择性的拥有品牌；以符号价值来判断项目价值，以符号形象来判断项目、认同项目； 2、文化消费 消费群体有向上跃升愿望和地位忧虑，这就促使他们有较强列的学习、更新动机，通过获取新的技能、文凭等提升文化资本竞争优势； 他们希望得到文化的熏陶，包括对下一代所在的文化环境非常关注； 3、品位消费 关注和学习品位。在日常生活中有意无意的流露出某种品位标志，一方面是为了突出个性特征；另一方面，则是想显示出一种身份的“区隔”。 4、炫耀消费 通过高额消费显示自己的经济实力和社会地位的变迁；并以炫耀式消费去维系和发展某种关系，营造个人发展与生存的关系网。 及早地发现或预测到这些风险并能及时地采取有效的措施，化解或缓和、减轻、控制这些风险。房地产投资的成功在很大程度上依赖于对风险的认识和管理。该项目控制风险的方式包括三项措施： 1.通过加快进度来回避风险 2.通过市场调查来降低风险 3.通过加强管理来控制风险 4.通过合理措施避税来降低风险 4-7 项目不确定性分析 4.7.3 风险规避和控制措施 4-8 可行性分析结论 本项目总投资16936.47（含贷款利息）万元，自有资金（约占52.08%）8820万元，向银行贷款2309.63万元，销售收入再投入5806.84万元。经研究分析，本项目主要经济指标如下： 本项目得房成本约为6981.20元/㎡，产品入市价格为8500元/㎡，整盘均价为9200.36元/㎡。利润总额为4615.90万元，税后利润为3461.92万元，投资利润率为27.25%，资本金利润率为20.93%。 全部投资的财务净现值为1431.80万元，内部收益率为21.57%，静态投资回收期为25.69个月，动态投资回收期为27.71个月。 由数据分析可知，本项目利润额较大，投资利润率也较高，全部投资的内部收益率超出了行业的基本收益率。累计盈余资金较多，因此，该项目经济效益较好，方案可行。 土地使用年限50年 入市价格：8500元/㎡ 整盘加权均价：9200.36元/㎡ 总投资： 1.69亿元 单位成本：6981.20元/㎡ 税前利润：4615.90万元 投资利润率：27.25% 资本金利润率（年）：20.93% 财务净现值：1431.80万元 内部收益率：21.57% 盈亏平衡点：77.43% 土地使用年限70年 入市价格：9100元/㎡ 整盘加权均价：9849.80元/㎡ 总投资： 1.71亿元 单位成本：7036.13元/㎡ 税前利润：5910.78万元 投资利润率：34.63% 资本金利润率（年）：26.81% 财务净现值：2248.66万元 内部收益率：27.59% 盈亏平衡点：73.19% 以上计算是基于目前土地使用权年限为50年所做的财务分析，下面 列出了土体使用权为70年的主要财务指标，以供参考。 本次汇报完毕 Thank you 3、开发定位 目标客群分析 1 项目物业形态定位 2 项目总体规划 3 项目价格定位 4 3、开发定位 一 客群分析 通过对曲江以及地块周边的物业进行调研考证，分析得出区域别墅和类别墅客群的基本特征如下： 1. 生活在西安，想要寻找与自身身份、地位项符合的高端产品；（西安本土） 2. 追求城市生活，习惯城市生活所具有的便利性； 3. 认同品牌，对于品牌有一定的追求； 4. 希望在自己的生活中能够拥有一些带有生活趣味的景致与休闲空间； 5. 对于居住品质拥有较高的要求，注重品质细节； 6. 拥有超前的消费理念，在遇到好的产品时候愿意在超过目前消费 能力的基础上进行提前消费，并且拥有相应的支付能力。 7.对自己的居住环境和生活哲学的有清晰的界定。 一 客群分析 置业经历 初次置业约占到7.08%，二次置业约占到53.21%，多次置业约占到39.71% 。 年龄结构 30岁以下占12.5%，30-40岁占58%，40-50岁占20.5%，50岁以上占9%。 分布区域 高新区约占到14.52%，城东约占到10.54%，城南约占到44.65%，城西约占到10.18%，城北约占到1.78%，城内为8.08%，外地为10.25%。 一 、客群分析 一 、客群分析 根据，如上分析，可以得出我们的客群定位： 年龄：35-55岁 主要来源： 1、高校专业底蕴深厚的学者； 2、徘徊在曲江高价位别墅的潜在购买者； 3、为了孩子教育的高级置业者； 4、城