安徽桐城花园道2012年营销推广建议61p.ppt

本案商业价值销售额初步研判（如果全部销售） 目标及难点下的核心问题： 宣传推广撒网式轰炸，大众传播与小众传播，线上媒介推广和线下活动全面出击，全城渗透，快速蓄客，扩大客户积累量。 销售期推广主线由招商炒作与产品卖点转向更具实质性的主力商家营销和销售模式营销，强化投资信心。 项目包装内容的重点是主题定位、预期收益、升值潜力，从而吸引投资客户。 卖场包装：售楼处和楼体包装是吸引客户、渲染氛围；商铺、广场包装是为了制造准开业氛围。 强化优势，招商造势 价值 策略 1 策略分解 结合项目的地段优势和产品特点，充分利用招商大做文章，通过大事件和活动营销，突出核心卖点和招商造势，提升项目影响力和产品价值。 城市中心价值 项目价值策略 招商运营价值 商业步行街价值 价值策略 关键动作： 区域商业发展论坛 关键动作： 产品解析会 关键动作： 招商成果发布会暨意向商家签约仪式 大事件.大活动引爆造势，核心价值逐渐展开。 关键行动1：滨河商业发展论坛 桐城与世界的对话 ——龙眠河滨河商业发展论坛 活动目的： 突出龙眠河改造后的滨河沿线商业发展前景，传递项目地段优势； 营销造势，配合项目形象宣传，并为沿河底商销售积极蓄客。 活动时间：3月中上旬； 活动内容： 政府领导/嘉宾致辞 安徽省商家知名人士、经济学专家圆桌论坛 参观花园道商业街 媒体现场造势 到场市民发放精美礼品 关键行动2：招商成果发布会暨主力店签约仪式 财富之巅，万商会盟 ——花园道招商成果发布会暨主力商家签约仪式 活动时间：4月中上旬 活动地点：（暂定） 活动内容：招商成果对外公布及品牌商家集中签约 参与对象：政府领导、签约商家和意向客户 活动形式：建议以酒会形式，提高档次和品质 活动目的： 对外发布招商成果，展示花园道强大的招商运营能力，彰显运营公司的实力和项目价值； 通过品牌商家的集中展示，引爆市场，提高客户价值期待，形成口碑效应，为开盘销售提前做好市场预热。 关键行动3：花园道商业步行街商铺产品解析会 谁引爆了城中央的财富热潮？ ——花园道步行街商铺投资产品解析会 活动时间：5月下旬——6月中上旬 活动目的： 步行街商铺价值说明，通过主力店招商和商业运营前景，提升客户对产品更深层次的认知，为花园道步行街商铺开盘热销铺垫。 活动形式： 商铺说明+价值剖析+现场抽奖+文艺表演 具体执行： 邀请相关政府领导、房管局或规划设计院 领导及意向客户和商家参加； 产品说明（业态规划/商业前景/投资等方面） 现场接待蓄客，节目互动。 层级推进，返租制胜 推售 策略 2 策略分解 按产品价值认可度等级由高到低层级式推售，在招商的推动下，先行推出滨河广场底商，待项目市场热度持续升温时利用返租销售模式全面推出花园道步行街快速去化，黄梅飘香跟进随机去化。 推售节奏 按产品价值认可度等级递进推售 1、滨河广场底商，沿河现铺，率先推售。 2、和平尚城步行街内街铺跟随招商成果发布适时推售。 3、在以上销售顺畅的基础中，择机推出黄梅飘香单体商业。 1 2 3 节点安排 销售节点 销售运营周期（图示）： 3月 5月 7月 9月 11月 2013年 2012年 滨河广场 和平尚城步行街 黄梅飘香 招商成果发布 步行街开街经营 主力店及次主力店洽谈与敲定 销售模式 临街铺，根据市场上通常的销售模式是直接销售。 ① 滨河广场沿河住宅底商 建议：直接销售。 理由： 沿街铺位市场接受程度相对较高，前期已售商铺部分目前经营良好，商业氛围初步形成； 滨河广场底商紧靠龙眠河和文城东城，周边人气就旺，价值感知度高； 现铺，即买即可经营，国美电器和交通银行落户滨河广场，带动其升值。 销售模式 ② 和平尚城步行街内街铺 内铺和内街铺，合理的形式上的“返租”销售能够实现开发商收益和投资者购买的平衡点。 建议： 步行街一层、二层内街采用3年短期“返租”销售模式； 建议实行无差别返租，年回报率为8%。 理由： 包租3年：一是大多中小商户租赁期限为3年，二是商业运营成熟的周期一般为三年，投资风险低； 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱； 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺； 返租测算 和平尚城步行街内街铺采用返租三年模式。 选择返租能够在销售时向客户清晰传达出发展商对项目升值潜力的信心，从而支持客户对前景的信心，促成销售。 以内街铺均价20000元/平米，面积60平米为例计算；返租后售价暂定25000元/平米计算。 净利润率=（总销售额－成本－税金－返租成本）/总销售额，本案成本暂按1万/㎡测算。税金主要由营业税（总销售额的5.5%）和企业所得税（企业毛利润的25%），其他的小额税种暂不考虑。购房者所承