湖南省中建岳阳建湘小区后评估（44页）.docxVIP

中建·建湘小区后评估报告中建信和地产有限公司岳阳分公司2010-9-30前言中建?建湘小区项目于 年 月 获得开发用地，于2008年4月正式动工，至2010年2月入伙。本报告通过对中建?建湘小区项目可研阶段与实际发生阶段的各线条管理进行动态比较，分析差异产生的原因，进行经验和教训的总结，希望本报告能为今后开发类似项目提供一定的借鉴。本报告由中建信和地产有限公司岳阳分公司牵头，总部各部门配合完成。本报告评估截止时间为 2010年9月30日。目 录前 言11、项目概况11.1项目发展概况11.2项目主要技术指标21.3项目开发周期21.4发展成本31.5销售情况41.6财务情况52、项目拓展评估62.1项目发展期内区域经济及房地产市场回顾62.2项目前期工作评估102.3前期拓展工作总结133、规划设计管理评估143.1规划设计管理概述143.2概念设计与完成效果对比情况143.3设计管理153.4设计产品不足之处163.5设计产品成功之处173.6设计工作总结194、工程管理评估194.1工程管理概述194.2工程管理评估204.3工程管理分析与总结255、营销管理评估285.1 营销管理概述285.2 营销管理评估295.3营销管理工作总结386、合约成本管理评估406.1 合约管理概述406.2项目成本分析436.3 合约成本工作总结457、财务管理评估477.1 项目计划财务与实际对比情况477.2项目现金流量和资金来源评估487.3项目成本利润率评估487.4财务情况综合分析497.5财务情况综合评估498、项目综合评估528.1 评估结论528.2 值得借鉴与推广的经验538.3 有待改进的方面551、项目概况表1-1 项目概况统计表项目名称中建?建湘小区商住楼建设单位中建信和地产有限公司质监单位岳阳市质监站监理单位岳阳司坚市政监理有限公司勘察单位湖南省建筑科学研究院设计单位北京世纪千府国际工程设计有限公司施工单位中国建筑第五工程局直属公司项目起止时间2008年6月30日至今1.1项目发展概况建湘小区项目是公司以政府代建的形式开发的过渡租赁房、经济适用房和还建房。项目分两级管理，公司结合市场实际情况负责项目定位、规划设计工作，岳阳分公司负责报批报建、资金筹措、施工建设、销售回款、售后服务工作。公司相关部门于2007年10月8日完成项目可行性研究报告评审，2007年12月20日完成初步设计，进入报批报建阶段。项目于2008年11月2日开工，2010年5月5日开盘，2010年2月3日竣工备案，2010年5月交付使用。截止2010年8月25日，项目共实现销售收入万元（不包含未售的物业），税后利润万元。1.2项目主要技术指标项目前后主要技术指标对比如表1-1所示。表1-1 项目主要技术指标对比表 指标规划指标实际指标总用地面积13728㎡13728㎡容积率3.483.48建筑密度27.5%27.5%绿化率31.7%31.7%总建筑面积（㎡）41436.2㎡41436.2㎡项目具体技术经济指标如表1-2所示。表1-2 项目具体技术经济指标分类指标数据总建筑面积41436.2㎡地上建筑面积40942.3㎡住宅建筑面积40942.3㎡户数502户商业建筑面积0㎡地下建筑面积493.85㎡停车位114个配套建筑面积451.85㎡1.3项目开发周期该项目属于原七公司划拨土地，没有竞拍、销售等事项。1.3.1项目施工期项目施工期从2008年4月至2010年2月，共计22个月。1.3.2项目交房时间项目于2010年2月交付使用。1.3.3项目销售期项目于 年 月开盘，预计到 年 月售完，共计 个月。1.3.4项目交房时间项目于2010年2月3日交付使用。1.4发展成本项目实施阶段与可研阶段相比，总成本由预计的 万元减少为 万元，减少了 万元，减幅为 %，主要是由于节省了建安、前期成本。项目发展成本组成如表1-4所示。表1-4 项目发展成本构成表序号内 容金额(万元)比例1土地费用3013.69%2前期费用941.15%3报建费用3884.75%4建安费用646379.16%5销售费用0.00%6项目管理费3844.70%7财务费用5346.54%8不可预见费0.00%　合计8164100.00%1.5销售情况本项目是我公司代局资产管理公司在岳阳新路口开发的高层电梯经济适用房小区，区内集拆迁还建房、经济适用房和企业过渡租赁房三位一体，是我公司及岳阳市该类房屋建设的首例，有效地弥补了我公司对此类物业销售知识的不足。自2010年5月5日经济适用房开始选房签约以来，截至 2010年8月20日，销售（处置）情况如下表：栏目还建房经济适用房企业过渡租赁房总房源（套）132268102已处置房源（套售总合