睢宁地杰旭日东升项目营销策划报告62P.ppt

睢宁宏观 睢宁房地产市场现状 在走访的过程中，我们对睢宁的房地产市场有了一个大致的了解： 睢宁房地产开发量在县级的城市中，开发量属于较大的类型 睢宁商品房的价格水平在北方县级城市中算好的，从1800到3000之间不等 睢宁商品房开发品质上和类型上都处于起步阶段 从汽车站到城区的一段路途中，商品房价格逐步提升，目前在售楼盘所剩房源不多，多数为6层房源 地块位置目前只有牡丹园在开发中，预计12月中旬开盘，当地人对地块位置的心理价位在2200元每平米左右 城区最贵的区域在城东北片区，代表楼盘为天和御景，均价接近3000，其他区域均价在2600左右 接下来我们需要了解一下其他项目的情况 小结 通过以上分析，我们对地块周边的一些情况已经了解，接下来，我们就需要对地块自身的一些情况也做一定的了解和分析 地块情况 地块周边照片及说明 项目优劣势分析 消费群定位 通过周边竞争项目分析和地块SWOT分析，我们初步可以得出我们地块开发出来可能存在的消费群体是 地块周边需要改善生活条件的消费群 地块周边较为富裕的人群 附近乡镇需要进城购房的人群 一些刚性购房人群，如结婚用房等 我们需要什么可能 产品开发的可能性 营销策略的可能性 可能性的选择 产品开发风格建议 建筑风格选择 元素参考 园林开发建议 户型建议 项目定位 价格的定位与支持 成功案例 地块位置上还没拆迁的建筑 地块西侧的牡丹园围墙广告 地块大门出口的东升街，整体上商业氛围还可以 地块北侧的成熟社区海棠园 从以上的一些情况中，我们地块到底有着一些怎样的优劣势呢？ 知彼 知己 营销思路 方 案 导 航 睢宁宏观 市场情况 地块情况 项目优劣势分析 消费群定位 可能性分析 产品建议 项目定位 优势 劣势 威胁 机会 SWOT 地块形状较好 开发面积适中 睢宁的发展 针对性全新规划 营销力量的提升 竞争威胁 定价的风险 地块离城区较远 地块部分有商业价值面积被占去 在利用差异化策略来得出营销思路之前，我们还需要了解作为我们地块的本身条件，可能吸引到的消费群体是哪些？ 知彼 知己 营销思路 方 案 导 航 睢宁宏观 市场情况 地块情况 项目优劣势分析 消费群定位 可能性分析 项目定位 产品建议 在此之前，我们已经了解过的内容有： 睢宁概况 睢宁房地产市场情况 竞争项目情况 地块本身情况及优劣势分析 地块开发后可能的消费群是谁 接下来，就可以利用以上资源来探讨我们的营销思路了 知彼 知己 营销思路 方 案 导 航 睢宁宏观 市场情况 地块情况 项目优劣势分析 消费群定位 可能性分析 产品建议 项目定位 从一开始，我们就把目标定在促使项目价值最大化上 找出促使我们项目价值最大化的可能性 利用差异化策略 需要明确 需要明确 产品开发 的可能性 营销策略 的可能性 中低 以超越周边所有楼盘的品质为开发的基础，开发出当地首屈一指的高档次楼盘，这种楼盘一般开发成本较高，而且市场培养费用也较高，然而收益较慢，对开发商资金是一个考验，同时地块所在的价值也难以支撑高档楼盘的开发 超越现有楼盘，高档楼盘开发 领导策略 高 做充分的市场调研，开发出市场上目前比较少见甚至还没有的楼盘类型，以差异化的优势出现，这样的开发不一定会增加开发成本，不过对项目的价值提升有很大的帮助 差异化开发 补充策略 中 挑战周边最好的楼盘，开发出与之相类似的楼盘，这种挑战性行为到处可见，有机会成功，不过风险相对较大，而且对于实现项目价值最大化也较为困难 以竞争楼盘为导向开发 挑战策略 小 这种跟随地块周边大众楼盘的策略显然不能够提升项目开发的价值，即使营销手段再好，也难以给项目带来太大收益 多层普通住宅 跟随策略 可能性 策略说明 开发方向 开发策略 中低 通过对项目的包装策划，把项目打造成一个高端项目的形象，从而拔高项目价值，然而这种做法如果没有一定的实际高端元素支撑，将很难操作，同时提高了项目的风险性 高价位销售 高端营销 高 灵活多变的营销策略，通过前期对项目进行市场炒作，对项目价值进行预提升，在项目原有的基础上进行价值创造，而后根据市场实际情况，做灵活调整，最终走向项目价值最大化 创造价值 营销控制 中低 根据市场实际情况，开出一个与市场相符合的价格，经过一段时间的销售后，再调整价格，以期做到减低项目开发风险的效果，这种营销策略同样难以支撑项目价值最大化的要求 低开高走 稳健策略 小 这种策略是资金快速回笼的常见做法，一般为一些小型开发商常用，这种策略显然不适合我们最求项目价值最大化的要求 以低价快速去化产品 快速销售 可能性 策略说明 策略方向 策略思路 通过可能性分析，我们接下来的路线变得比较明确， 那就是 通过补充策略来进行差异化开发 通过营销控制来创造价值 明白了可能性，接下来就可以对我们产品开发做出一些建议了 知