2012年杭州转塘项目整体定位与发展战略报告推荐.pptVIP

商业氛围营造具象表现/配套性设施——闲椅、吊床、路牌、垃圾桶 商业氛围营造示意 商业氛围营造具象表现——灯光工程 商业氛围营造示意 商业氛围营造具象表现——灯具 商业氛围营造示意 公共广告位的设立——广告柱、立柱广告、广告牌、立柱招牌、立面招牌 商业氛围营造示意 商业园林绿化 商业氛围营造示意 开发模式与财务分析 Part. 4 项目盈利模式 项目开发模式 1 2 3 开发前期初步财务分析 国内外差别 国内外商业地产项目的开发流程不同决定了差别所在； 商业项目是否能够成功运作，取决于开发流程是否正确！ 中外开发流程的差别： 定位前置 招商先行 先建设 后招商 VS 项目开发模式 国内商业地产项目的开发流程 我国现阶段商业地产开发营运特点： 开发商既充当着资本运营商的角色，同时还担当了部分商业运营商的角色。 拿地 建设 考察定位 选择管理团队 招商 运营 调整点1 调整点2 项目开发模式 适合我们的商业地产开发流程建议 可行性分析 考察定位 确定开发模式 选址操盘团队 主力招商 规划设计 建设 调整设计调整布局 运营 适合本项目的开发流程： 市调定位 主力招商前置 建设后置 项目开发模式 三权的不同 三权分离模式，体现在经营管理上，就是国 外的商业项目通常采取持有经营的方式只租不售，统一管理。而国内的开发商赢利的目标在于“卖铺”，在于变现，至于卖掉之后如何经营， 则漠不关心。 事实证明商业项目是需要培育期的，街铺、社区商业的底商休闲街的商铺是可以卖的但大型综合体一定是持有经营才能做好的。 举个例子，综合体的商铺一旦卖掉，主动权完全掌握在商户手中，香水店旁边可以开出小五金店，商业氛围完全破坏，主力商家不屑入驻，招商愈发困难，必然形成恶性循环，长此以往，就会成为“死铺”。 项目开发模式 两类开发模式 第一种： 快速销售盈利再投资模式 第二种： 长期持有物业模式 项目开发模式 两类开发模式的解释 项目开发模式 政企合作 开发商拥有49%的产权 政府拥有51%的产权 本项目建筑面积70350平米，期中34500平米产权属开发商，35850平米政府持有； 政府的51%产权统一包租40年给开发商经营，每年收取1000万的租金； 40年共支付租金：1000万*40年=4亿 每平米年租金： 1000万/35850平米=279元/平米 每平米日租金： 279/365=0.76元/平米 土地性质为地方政府自留地，由开发商负责建设运营，建成后的物业，建筑面积的49%部分归开发商所有，总计约34500平米；51%部分约计35850平米由政府持有，政府再将该部分物业的40年使用权租赁给开发商实行统一运营管理。 项目开发模式 项目物业组成 产品组成 1 2 3 4 -1F 地下商业及停车场约15000M2 1-3F集中商业34500M2 4F 集中商业 约11500M2 24350M2酒店 项目主要由集中式商业和精品酒店两部分组成 集中式商业1-3F约34500平米产权归开发商所有 -1F约15000平米地下商业与停车场经营权归开发商所有 集中商业4F11500平米商业+24350平米酒店归政府所有 集中式商业4F 集中式商业1-3F 酒店 项目总价值（不含地下） 15000元/M2*11500M2 =17250万 25550元/M2*34500M2 =88148万 12000元/M2*24350M2 =29220万 13.4618亿 物业价值估算 集中式商业1-3F以均价25550元/M2估算，（其中1F均价35000元/M2，2F均价24500 /M2，3F均价17150元/M2）； 集中式商业4F部分以15000元/M2估算，酒店部分以12000元/平米估算； 此处物业价值估算不包含负一层物业价值。 单位（元/平米） 单位（万元） 总成本费用 39671 前期费用 含土地契税、勘探、管理、招投标等 此处不包含土地价格 1000 设计费用 地上：70350M2 地下：15000M2 40 341 建安成本 -1F商业（约15000M2） 3500 5250 1-4F商业（约46000M2) 3000 13800 酒店(约24350M2) 3000 7305 景观费用 300 2110 配套费用 500 财务、管理、不可预见费用 占物业总价值的3%计算 4039 销售费用 包含广告、营销、招商等 占开发商持有物业价值的4%计算 3526 税费 17150*11500=19722万 按集中式商业3F总销售额的9%计算 约1800 项目成本估算 前三年总收入 7.9571亿 开业后前三年毛收入 1、物业贷款