那么在任何时候都需要谨慎。从成本的控制、设备的选择、规划再到店面的选择等等,.docVIP

那么在任何时候都需要谨慎。从成本的控制、设备的选择、规划再到店面的选择等等, 一、概念设计阶段 多个概念设计间进行选择时，除关注交通、功能分区、景观分析等方面以外，成本 方面应重点考虑以下几个方面： ? 建筑主体应避开原水塘等软地基所在位置； ? ±的标高、道路环境标高、基础埋深等引起土方挖填总方量最小； ? 水泵房、配电房、煤气调压站、控制中心等配套设施的位置能使得各种管线的铺设 长度最短。 对方案调整引起的下列变化应重点关注： ? 商业面积调整； ? 地下室及人防面积调整； ? 停车比例及方式的调整； ? 基础形式的调整； ? 设备配套方案的调整； ? 以及场地平衡基础处理等内容的增加等等。 方案调整引起的建筑覆盖率、计容积率面积、不计容积率面积等发生变化时，各项 具体的成本费用的变化是不一致的，部分科目的费用等比例变化、部分科目不严格按照比例改变，部分费用甚至不变。即不同方案进行成本收益比较时，应准确反应其实际变化情况。 因各产品的利润率不同，在测算项目总利润时，往往会调整各产品类型的比例。在 测算地价、配套设施、环境等费用时，应综合考虑各产品的实际受益，在按占地面积、建筑面积、可售面积等分摊标准中选择最切合实际的分摊方法，准确反应各产品类型的成本和收益情况，为产品比例的调整指引正确的方向。 概念设计阶段需要特别注意不可售的建筑面积，在满足项目配套需要的前提下，要与项目的定位相适应，同时兼顾长期的使用和经营管理的成本。 人防地下室造价较高，某些城市可以在自行建造或缴纳人防异地建设费中选择，本 阶段应对两种方案分别测算，选择较为经济的方案。 进行实施方案的成本测算时，应检查设计有没有考虑物业管理模式、以往的特殊要 求，避免后期修改。 测算时要注意不计建筑面积的实体 对成本的影响，防止遗漏。 不同阶段的成本测算发生变化时，成本人员应对变化情况和原因作分析，并向设计、 营销提供改进建议。 本阶段应对建筑平面、户型结构、主要设备、停车方式等的可行性及经济性进行预 研究，避免实施方案设计阶段调整幅度过大。 2. 实施方案设计阶段 本阶段重点关注：建筑平面、基础类型、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型。 建筑专业 确定建筑方案时，要尽可能从结构设计方面考虑建造成本，尽可能减小建筑专业的 不合理布置带来的结构设计成本的增加。同时兼顾结构类型的选择，分别评估平面、竖向等各方向的复杂程度，不选择不规则或非常不规则的建筑方案。 单体及户型设计时，应寻求效果与成本的平衡，除商业与公建外，不宜选择体型过 分复杂的单体；单体周长与面积的比例系数无特殊要求时应选择适中，在体现一定超前意识的同时，不至于同市场上的常规选择差异悬殊，符合产品的定位。 在确定层高时，应综合市场取向，产品自身的定位，同时考虑长期的取暖及制冷的 能源消耗，不盲从客户要求，对销售人员培训以对客户能有正确的引导。选择合适的层高，层高每增加造价增加该层造价的3-5% 。 在门窗的设计中，在必须满足通风及采光要求的同时，应注意选择合适的窗地比。铝合金或塑钢门窗除风格要求外，分格不宜过小，以降低型材的用量。 在选择停车方式时，必须满足规划的要求，若规划只要求停车位的数量，各停车方 式的优势与劣势一般如下所述： ? 地面露天停车：造价最低，业主使用较为方便。但不可销售，除月租金可补贴物业 管理外，开发商没有收益；且对于景观的影响较大。 ? 建筑物一层架空停车：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租；结构可以利用 上部住宅的柱网，若无环境的要求，对围护结构要求也不高，故造价属中间水平。但因上部住宅的柱网不规则，平均每个车位的面积往往较大；对环境亦有轻微的影响。 ? 建筑物下的地下停车库：多数城市可以颁发产权证，允许销售或长租。造价较高， 且因上部住宅的柱网不规则，平均每个车位的面积往往较大，但因可以利用建筑的基础，实际增加的成本较空地下的停车库反而要低，多数情况下可以通过销售收回成本。地下室兼作地下车库的经济柱净距建议为： ? 平战结合的人防地下室停车库：多数城市不颁发产权证，不可销售，但对于是否可 以长租各城市规定不一，可以长租的往往还