2013年土地估价师考试《相关知识与案例》考点讲解.docxVIP

　　1.地价实例调查　地价实例调查，一般应以最近两年内土地交易、租赁以及房屋交易、租赁样本为主要调查对象。其调查的宗数应适当且分布均匀，调查结果应反映市场价格的真实性。　由于我国土地市场管理还不完善，给地价调查工作带来一定难度。一般情况下，主要向交易双方当事人、街道办事处、公证机关、房产管理机关、金融机关、土地管理部门等收集实例。调查资料类型主要包括土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、合作建房、企业兼并等。调查资料应分别记载于买卖实例调查估价表或租赁实例调查估价表等表中。如有出国急售、债务清偿、竞投、人为哄抬、畸零地或亲友间买卖等特殊交易实例的情况，也应记载于调查估价表中。　2.宗地地价计算　宗地地价主要是应用市场比较法、收益还原法等估价的常规方法及由此派生的其他方法进行测算。但由于我国土地市场还不完善，很难形成统一、规范的交易案例，因此，只能从现有土地转移方式中，通过分析计算其中的土地的价格。按照土地转移方式，计算样点宗地价格主要利用土地出让、转让、土地租赁、房屋买卖、房屋租赁、联合建房、柜台出租、商品房买卖、企业兼并、土地人股、以地换房等资料计算。　3.宗地数据检验　在同一路线价区段内，若干宗地之间也存在着土地的个别性、交易的随机性，因此土地价格是否准确难以确定，甚至同一块土地也因为购买方不一样，交易价格会产生很大的差别，所以要有一个衡量的标准，偏离标准过远的地价样本