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营业税改征增值税准备 甘肃方正税务师事务所 注册税务师：方斌国 提纲： 增值税 房地产业营改增的效应 营改增的方案及房地产行业“营改增”的时间安排 房地产行业“营改增”对税收负担的影响分析 房地产业营改增可选的过度办法 增值税概述 价税分离，收入不含税、外购进纳税单独反映，可以抵扣销项税金 计税方法：应纳税额=当期销项税-当期进项税 当期销项税=当期不含税销售收入*适用税率 当期进项税=购进货物劳务取得发票注明税额 特征：税率一致仅就增值额征税。 营业税改征增值税方案及试点情况 《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》关于税制改革的目标：扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收。 2011年政府工作报告：深入推进重点领域改革中提出：在一些生产性服务业领域推行增值税改革试点 营改增方案：指导思想 基本原则 建立健全有利于科学发展的税收制度，促进经济结构调整，支持现代服务业发展。 统筹设计、分步实施；全面协调、平稳过渡；规范税制、合理负担。 营业税改征增值税情况 未改的行业：房地产、建筑业；金融保险业、传统服务业 已改行业的税收负担：交通运输业、有形动产租赁上升；其他行业基本持平或者下降；特别是建议计算征税的下降幅度较大。 房地产、建筑业营改增的效应：其他企业可以抵扣，减低税收负担，重复征税将在很大程度上减少，有利于资产的流动。 房地产建筑业营改增时间安排：计划2015年初，由于税率、过度措施未达成一致，可能延迟在2014年4月份。 房地产行业“营改增”对税收负担的影响分析 开发项目成本项目及结构 成本结构=成本项目比 可以抵扣进项税的成本项目金额 招拍挂取得土地使用权、拆迁补偿是个问题。计算扣除11%（受让无形资产）；拆迁补偿3%，被补偿要纳税。计算公式： 可抵扣成本率=可抵扣进项税的成本/总成本 各成本项目实际可以扣除的进项税 各成本项目支出可抵扣的进项税 计算公式=各项目可抵扣进项税/成本项目金额 外购项目进项税率 进项税占成本外购项目金额的比重，计算公式：可抵扣进项税/外购项目金额 分析结论 进项税的大小取决于成本项目比重大，外购项目可抵扣并且抵扣比例大；建筑安装支出占64.43%、100%可以抵扣，抵扣率占11.98%，其进项税占总进项税的79.08%是决定税负的关键。 另一项目情况：链接 税率与税负变化 “11%和17%”想说爱你不容易！ 项目：税率 税负 利润 A 11% 2.71% 17.64% 17% 8.57% -10.75% B 11% 4.94% 8.94% 17% 10.23 50.63% 房地产业营改增难点——纳税人及收入确定： 纳税人确定：注册定、项目地 收入分阶段：认购、预售、销售；销售方式：应税收入的确定情况复杂； 房地产业营改增难点——进项税 土地使用权成本的进项税 竞拍 拆迁补偿 涉及上下游行业多，实际核算水平参差不齐，部分外购项目难以取得专用发票 建筑劳务专业发票难取得，施工成本增加 税率差较大，甲供将增加，结算速度加快，和施工企业的博弈，资金压力会增加。 房地产业营改增难点——过度难 周期长，项目开始、结束难界定； 1、开工许可前项目。对企业不利 。 2、取得土地使用权前。对销售不利。 过渡期间不同政策会造成税负不公平，本环节、下一环节。 情况复杂：存量房，在建工项目，分期开发完工、未完工，未办产权项目。 房地产行业“营改增” 过渡措施分析 主要是解决未完工项目过度 过度办法： 原项目原办法：继续征收营业税、税种名称换税率不变，土增继续。不利于公平税负，过度时间长，中央地方收入分配混乱； 不分原新，根据开发成本分离已交税款，销售抵扣 土增停止（增值税开始时办法），一刀切下，有人欢喜有人愁。 谢谢大家！ 营改增操作还需等待文件下发培训。