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房地产税制的研究 房地产税制的研究 一、我国房地产税制的现状及存在的主要问题 改革开放以来，我国房地产业发展较快，特别是20世纪90年代初期，房地产市场全面兴起，热度狂升。1992年全国完成房地产开发投资731.2亿元，比上年增长117％，开发土地面积增长78.1％；1993年全国房地产开发公司骤增至19000多家。从1993年7月份开始，房地产市场开始走下坡路，1994－1996年，平均每月投资以10个百分点下降，新开工面积负增长的局面长期得不到扭转。据统计，1998年我国空置商品房面积到8000多万平方米，空置率达20％左右，资金积压达到2015亿元以上，造成了巨大的资源浪费。为此，国家相继出台了一系列对房地产行业的税收优惠政策，如对1998年6月30日以前建成的积压商品房出售在一定期限内免征营业税，从1999年下半年开始减半征收固定资产投资方向调节税，从2015年开始暂停征收固定资产投资方向调节税等。但房价居高不下，住房消费受到极大抑制，行业性税收优惠措施效果不明显。与此同时，随着住房制度改革的深入，城镇居民个人拥有的房地产数量大大增加，房地产的拥有格局发生重大变化。为适应这些变化，进一步启动和搞活房地产市场，积极扩大内需，促进国民经济持续、健康发展，房地产税收作为国家宏观调控经济的重要手段之一，应该发挥其更为重要的积极作用。但是，1994年税制改革后，我国尚未形成一套完备的房地产税收模式，与当前房地产业发展极不适应。 （一）税费种类多，“费挤税”现象严重 1994年税制改革后，在房地产的各个环节存在着不同的相关税种。 1.房地产开发过程中涉及的各项税收。主要有耕地占用税、土地使用税、印花税、固定资产投资方向调节税（已从2015年开始暂停征收）、营业税、城市维护建设税、企业所得税等。 2.房地产交易过程中涉及的税种。主要有契税、印花税、土地增值税、企业所得税（或个人所得税）、营业税、城市维护建设税等。 3.房地产静态保有中涉及的各项税收。主要有房产税、城镇土地使用税、城市房地产税等税种。 此外，在房地产出租时，还有营业税、房产税、城市维护建设税、印花税、土地使用税等税种。 除上述各环节的税收外，涉及房地产业的各种收费项目更是名目繁多。仅从开发企业的收费项目上看，有的地方各种收费（如城市基础设施配套费、商业网点费等）多达50多项。从收费比例上看，有的各项收费占销售收入的35％左右，相当于经营成本及费用的70％。租、税、费体系设置不合理，造成征收混乱。 （二）立法层次低，税权划分不合理 目前，我国房地产涉及的10余个税种，除《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》是由全国人大通过的法律外，其余由国务院颁布的《条例》或《暂行条例》都属于国务院的行政法规，立法层次不高，缺乏应有的严肃性。同时，对于房地产税收中很多属于地方税的税种，中央统得过死，缺乏弹性，征税范围也偏窄，既不利于调动地方积极性，也不适应分税制财税体制的客观要求。 （三）内外税制不统一，造成税负不公 我国税制的不规范在房地产税收上表现得尤为明显。例如，按现行税制，在财产税方面，对外商投资企业、外国企业和外籍人员适用的是1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》，并且仅就房产征税，地产不征税；而对内资企业适用的是1994年税制改革后实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》。另外，在对土地使用征税和开发企业征收所得税等方面对外商投资企业还有许多优惠政策，这样势必对房地产业竞争带来不利影响，对房地产占用和使用的税负也不公平。 （四）税制设计不合理，经济调节功能难以发挥 在我国目前的房地产税收方面，既有税种多、环节多，又有征收不到位的问题；既有收费多、收费不合理而影响征税，又有税收负担不合理的问题。这些问题不仅体现在房地产的占有、使用方面，而且还体现在开发销售、交易转让和租赁承典等方面。例如，房地产开发商负担的土地增值税实际上与所得税、营业税交叉重复；土地使用税与房产税在对房屋同一目的物征收时很难科学划分；房产税对从租行为的征税与从价计税的实际税负差距较大，而且还要同时征收其他税种，很不合理；房地产赠与和遗产转移尚未开征新税种，不利于调控个人所得和财富。这些都需要予以认真研究和解决。 （五）税收的辅助制度不健全，计税依据可信度小 由于我国尚未建立起房地产评估制度，使得房地产的占有、使用和转让交易等诸多方面计税依据难以合理确定。例如，对房产税和土地使用税均只能按静止价值计税，税收收入缺乏弹性。且不能反映真实状况。又如，由于转让交易房产过程中没有标准可循，只能以实际成交价为准。而实际成交价属于协议性价格，在某些不正当竞争手段的操纵下，有些房地产成交价格明显偏低，而我国尚无法律对此进行约束，导致这部分税收白白流失。另外我国的产权登记制度也不完