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可行性研究报告 投资产权式酒店公寓建设项目 2012-7-16 目录 第一章 总论 5 1.1 项目概况 5 1.2 项目提出的背景及建设必要性 5 1.3 可行性研究的依据和范围 6 1.4 主要技术经济指标 6 1.5 施工进度计划 6 第二章 市场调研及前景预测 8 2.1酒店的概念 8 2.2需求分析 9 2.3项目比较分析 9 第三章 项目定位 10 3.1 主题定位 10 3.2 功能定位 10 3.3 市场定位 10 3.4??项目建设方案及规划设计定位 11 3.5 价格定位 12 3.7 销售方式定位 14 3.8 物业管理定位 15 第四章??营销策略 17 4.1卖点整合 17 4.2优惠措施 17 4.3销售目标体系——整体推广思路 17 4.4分阶段控制的公关效果 20 4.5外发式宣传策略 21 4.7??销售进度目标 23 4.8 资金计划 23 第五章??投资估算和资金筹措 25 5.1 投资估算 25 5.2 资金筹措 25 第六章??财务评价与社会效益分析 26 6.1 盈亏平衡分析 26 6.2 赢利预测 26 6.3 敏感性分析 26 6.4 社会效益分析 28 第七章??结 论 29 第一章 总论 1.1 项目概况 本报告所陈述的对象为********产权式酒店，以下简称本项目。 本项目位于**************市滨河路北段华典贡苑小区东北角。*******市位于大兴安岭南麓，科尔沁草原腹地，与兴安盟、锡林郭勒盟交界，素有“塞北城”之称， “到*******来，看最好最美的草原”，近年来确立了以旅游业作为第三产业龙头的发展战略；*******市属能源型工业城市，市区及周围资源丰富，是*******东部和东北地区重要的能源基地。 本项目位于*******市滨河路、谊宾街、静湖南路路口位置。本项目与*******市开发新区交界；距*******市汽车站不到200米、距火车站1000米,距离304国道仅2公里，自然环境优越，道路交通便利。 1.2 项目提出的背景及建设必要性 近年，*******致力于投资环境建设，依托资源优势紧紧围绕建设绿色能源工业城市的总体目标，构建商流、物流、信息流相对集中，文化、教育比较繁荣的区域中心城市，随着城市经济的增长、国人消费观念的改变以及工业旅游环境的不断改善，使得*******越来越受到人们的关注，有越来越多的人来霍投资、旅游，而今这里没有产权式酒店公寓，不能满足日益增长的市场需求。 在此背景下，我们准备开发建设的********酒店式公寓无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的物业管理服务，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。 1.3 可行性研究的依据和范围 本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。 1.4 主要技术经济指标 总占地面积：1876.18 5平方米； 总建筑面积：20280.31平方米； 可销售面积： 平方米， 建筑密度： % 容积率： 绿化率： % 1.5 施工进度计划 项目总体工期时间为1.5年，从2008年1月至2012年6月。 2008年7月，完成项目规划、报批、前期勘察设计和拆迁工作； 2012年2月，1-3号楼商品客房房、商铺房项目主体完工； 2012年4月，1-3号楼公共停车场建设主体完工； 2012年6月，完成项目扫尾工程和辅助公共设施的建设。 第二章 市场调研及前景预测 2.1酒店的概念 　　产权式酒店由时权酒店（TIME SHARE）演变而来。它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大 .奈特。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的产权酒店，是买断产权而不仅仅是买断时段，即将酒店的客房分割，每间客房作为一个带有独立产权的独立单位，出售给客户。投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。产权式酒店是一种旅游业和房地产业有效结合的投资品种。 　　由于产权式酒店是将建设酒店所需的投资和宏大的管理体系分解为单体的组合，给拥有一定闲置资金、既想获得较高回报又不想承受投资风险的个人或法人提供了机会，所以在全球范围内正快速增长。据国际旅游组织2002年报告，其增长率达到19.3%。到2003年，已有6.5万个家庭在81个国家的6000多个旅游目的地购买了时权酒店和产权酒店。美国的产权酒店已超过了1000个。