世联某产业园区开发战略定位方案PPT.ppt

Max企业独栋销售经理王先生访谈纪要： 访谈要点摘录： 项目基本情况： 咱们现在是位于空港加工区的B区，项目占地14公顷，共分5期建设，包括星级酒店（主要是商务型酒店），六个独栋商业，一个研发中心（未建设），我们是工业立项，因此不能卖给外企，只能是国企，二期28栋还剩8栋，平均1月1套吧，成交周期不一定，有的当天交钱，有的考察3个月，面积区间800-1600，主力面积1500，总价在800-1500万，每平米1万多点，原来7000、8000。 Max总共分五期开发，目前是一二期72栋 主流面积800-1700㎡ 本区域主要优势 区域紧邻新国展、航空商务区，受双引擎辐射，国展的展会经济带来创意产业客户，航空商务带来物流依托企业经济，目前新国展已经举办食品、服装、旅游行业展会。 项目客户情况： 1.项目客户主要是基于机场产业依托，由于机场周边产业带动； 2.我们的客户主要是和机场产业相关的，还有一部分其他类型的公司，包括大发畜产公司、腾龙时代通信技术、汇鑫银商、昆明利顿人信息、安徽新亚特电缆、北京爱富达贸易、力天集团、欣仁投资咨询、嘉德服装等； 3.有些客户反映我们项目的有些产品面积比较大了，1000-1500平米的销售压力比较大，现在基本上小面积的已经卖完了，大面积的还有； 4.今年的大经济环境不是很好，而且加上最近奥运会的影响，车行单双号，成交不是很理想，奥运之前销售还可以；最近由于不允许装修，也是影响客户购买的一个因素； 5.开发独栋面积一定要控制好，要不然客户就会被限制死，我们项目有一点我觉得是可以借鉴的，我们每一栋都是相对独立的，中间有外挂楼梯，2-4个作为一个小组团，企业可以买一栋，也可以根据需求买3-4栋，就看公司的需求和实力了； 6.我们这里也有小面积办公的，但是由于对市场没有太大的信心，暂时还没有建，周边没有太多的客户支撑，没那么多客户； 7.永丰基地那里有很好的产业氛围，但是我觉得项目一定要做出特色，同时面积控制下，还有就是弹性需求能够满足不同客户需求，不建议独栋的面积太大，这类客户的议价能力很强，对实现项目利润不利； 客户特点 创意产业稍微多一点，不是很明显，基本上什么行业都有，也有投资的客户10%-20% 客户看好未来发展，包括新国展的规划以及带动的企业聚集氛围 周围的别墅区带来很好的环境感觉 北京低密度办公项目看法 低密度办公是发展趋势，未来低密度办公需求肯定越来越好，只是目前的大环境影响的有些减缓 总部基地主要是发展时间长，位置好紧邻4环路，规模大，政府有政策扶持； 客户的价值排序和关注点 比较分散，因客户而异，大客户关注配置、区位，小客户关注氛围、公共交通 小的创业型企业看重价格，总价门槛对他们影响很大 非中心·中弘国际商务花园置业顾问王平访谈纪要： 访谈要点摘录： 关于非中心·中弘国际商务花园的介绍： 1.项目基本信息 项目占地10万平方米，建筑面积12万平方米。全独栋设计，可单层销售，也可整栋销售。商住两用。 05年开始卖，到现在还剩1栋未销售。容积率为0.9，建筑密度22%，绿化35%，承重350公斤，入住率80-90%。均价14000元/平方米。租金为2.8 整栋面积分别有2300平方米、2900平方米和3400平方米。单层面积去建在750-930平方米之间。项目东北角有6栋全为单层销售。 工业科研性质用地，没有优惠政策，可以以个人名义购买，注册办公没有限制。可贷款，首付50%。 毛坯房，配有电梯和空调。 购买原因：（1）办公条件另类。（2）价格相对便宜。 地下停车位有693个，地上停车位有198个。地下停车350元/月，地下停车场按车位出售。单价为12000元/个。北面和西面为地上停车场地，开发商自持。 2.配套 项目内建有大型会所、五星级酒店、会议楼、餐饮楼、室内游泳池等。会所内包含两个室内篮球馆、两个室内网球馆。游泳管下层做配套。开发商持有，配套占地面积为26000平方米。 周边住宅区也有配套设施。 二、客户类型 入住的企业大多当做总部使用。 入驻企业以做研发公司、写字楼办公为主。 单层销售投资客略多。 离机场只有10分钟，但客户都不太看重这个条件。 做物流行业以、创意类行业和艺术类行业喜欢在郊区办公，不愿意到市区里办公，而且在市区里也买不到独栋。 三、对廊坊科技谷认知 整个行业做写字楼的比较多，但都卖的不好。 廊坊很难有企业过去，除非是生产类型的企业。 廊坊应该先做配套，配套做好了才会有企业愿意入住。 亦庄做厂房的少，都是独栋。 廊坊风险较高，客户交通要求很高 来看独栋的首先都是基层员工，如果基层员工看不上，交通不够便利，根本不会上报到领导层面。 西山汇置业顾问刘爽访谈纪要： 访谈要点摘录： 一．西山汇的介绍： 1．园区总况： 项目08年开发，目前暂定今年9中旬开盘。总占地135