2004全国土地估价师考试-土地估价理论与方法.doc

一、判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法正确或错误，并将答案卡上相应位置涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1.在市场比较法公式中,交易情况修正系数“100/（ ）”表示以比较交易案例发生时的情况指数为100时，要确定的待估宗地交易情况指数。（ ） 2.企业近日国家出租方式取得某为公用地使用权，约定租期十年，期内租金不进行调整。目前实际支付的年租金为10万元，如果目前同类用地市场的年租金为13万元，承租土地使用权的还原率为5%，则承租土地使用权价格为23万元。（ ） 3.土地价格是由土地的效用，相对稀缺性及潜在需求三者相互作用、相互影响所形成的。（ ） 4.马克思级差地租理论认为、农产品的社会生产价格是由具备中等生产条件土地上生产产品的个别生产价格所决定的。（ ） 5.在土地分等定级工作中，不同层次的因素和因子之间不能进行累加和比较。（ ） 6.采用剩余法估价中，建筑成本费用可通过当地同类建筑当年的平均或一般建筑费用来推算，也可采用建筑工程概预算的方法来估算。（ ） 7.经济地租也称理论地租，是指土地产品收入除去成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。（ ） 8.在城镇土地分等定级中，功能分值点，线状因素涉及的商服中心、设施等向外副射其功能时，对空间上各点或区域产生的影响呈现非线性衰减方式；面状因素对各区域产生的影响呈现线性方式。（ ） 9.某国有企业投资建造一经济耐用年限为50年的写字楼，于1894年建成投入使用，6年后取得该写字楼用地50年期的出让土地使用权，并开始对外出租。据此该写字楼于2004年的尚可收益年限为36年。（ ） 10.级差地租产生的根本原因是土地的有限性所引起的土地经营上的垄断同，它来源于社会其它工人创造的价值。（ ） 11.在不正常市场条件下，如市场低迷或市场过度炒作、出现“泡沫”经济等，采用市场比较法的评估结果能够反映正常市场价格，但往往与收益价格不相协调。（ ） 12.剩余法估价中，建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费、建筑承包商利润及由发包商负担的建筑附带费用等。（ ） 13.成本逼近法评价地价时，土地取得费用和土地开发费不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。（ ） 14.建筑安装工程概算定额是指按社会平均必要劳动量确定的单位建筑产品所消耗的物化劳动和活动的数量标准。（ ） 15.对具有市场流动性的建筑物，其估价的基本原理是以重置成本为基础，采用重置价折旧法、对照法、建筑物残余法、比较法等，评估出建筑物的市场价格。（ ） 16.宗地深度较深而超过里地线者，其单位应以里地单价与临街地单价按深度比例平均计算其单价。（ ） 17.划分基准地平均区域的方法有两种：一是利用影响城镇土地使用价值的因素，依据其在城镇内部的差异性和一致性，划分均值区域；二是直接在土地利用分区的基础上，按区域内条件差异，划分土地级别。（ ） 18.重建成本是根据目前的人工、材料价格及正常的管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本。（ ） 19.国家规定，协议出让地价最低不低于基准地价的70%，是指政府在出让土地过程中所获得的纯收入不能低于基准地价的70%。（ ） 20.为了使宗地估价更具科学性、准确性，避免人为因素的偏差，最终估价结果应以各估价方法所获得的数据为依据，采用算术平均数法、加权算术平均数法、中位数、众数或某一方的结果作为最终结论，不能主观调整。（ ） 二、单项选择题（共100题，题号21~120，每题1分，共100分。每题有ABCD4个被选答案，其中只有1个最符合题意，请在答案卡上将所选答案对应的字母涂黑。选错有得分、不倒扣分） 21.新古典主义地租的代表阿兰索将（ ）作为地租的一个核心进行考虑，并引入区位平衡概念，同时成功解决了城市地租计算的理论方法问题。 A.边际产品价格 B.空间位置 C.交通条件 D.城市基础设施 22.由于没有遵循（ ），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。 A.替代原则 B.变动原则 C.协调原则 D.收益原则 23.在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（ ）。 A .物价变动 B.交通条件 C.公用设施条件 D.环境质量 24.土地评价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（ ）为基础，就过去、现在以至将来进行长远的考虑后予以确定。 A.替