关于房价及住房问题调查报告.doc

关于房价及住房问题调查报告 ----对绩溪县房价的调查 2010秋行政本 方志圆 引言：从2002年开始，全国房价就像坐上了电梯，上涨的很快。住房问题也成为了人们关注的头等大事。在笔者所居住的县城，住房问题也异常严峻：房价的过快增长，保障性住房供应不足，国家调控政策执行不到位，炒房团的炒作等等诸多问题困扰着当地的购房者。笔者对绩溪县及其周边城市的房价进行了调查，分析房价走势，旨在找到一个合理的入市时机，探寻房价对当地经济的影响力。 众所周知，近几年房价可谓是“芝麻开花节节高”渐渐的刮起了好一阵子买房风暴，房子炒的是热火朝天，人们为买一套地理位置一般的房子不惜花上百万，而这时购房者还会觉得自己赚了，因为购房者认为房价不会降下来，更不会担心房子能不能转手的问题，购房者认为，卖了必赚无疑！ 所以大部分人买房不是因为没房住，通过我的观察，只要在晚上6点和晚上九点半经过这几年新建成已入住一年以上的小区，你就会发现一个一个现象：这两个家里最应该有人的高峰期，大多数住户家里却是漆黑一片，而且长时间无人入住，买房一种投资，投资客买到房子的第一天起，就会在心里琢磨，我这套房子何时以什么价格卖出能赚多少钱？他们最关心的就是卖。中国大部分的投资客属于趋势投资者，没有很强的专业知识，看见到房价节节攀升，在广大媒体和地产商的专业知识的言语鼓动下大胆投资，抱有房价不会降的理想信念，或者说是房价不会砸在自己手里的侥幸心理。而这时房地产商不愿意了，为什么投资客能以高价卖出？我们就不能提价卖而要让利投资客呢？就这样房价越来越高，高的让人觉得发虚，让人觉得房价不会再下跌，逐渐形成了买涨不买跌的经济规律,因而出现了房子要涨价赶快买，或者房价要下跌了暂时不买这样的现象。 可是现如今为什么会卖不出去呢？难道没有人需要住房嘛？或者说大家都不在想投资了嘛？其实这时候大家的心理预期已经发生了微妙的变化，不管投资客也好，开发商也好，最终的目的是要将商品卖给真正的自住需求者，如果投资客不转手卖房那也就不叫投资客了，开发商认定的是房子卖的越快越好。这个市场卖方变多了，买方却变少了。因为能买的起房子的自住需求者，已经在“买涨不买跌”的经济规律作用下买了房子了。还没有买房的自住需求者已经被远远的抛在房价的后边。这时候他们已经变得不再那么挑剔了，什么位置啊，朝向啊，有房子住即便位置偏一些也可以啊！ 原来价格低的时候买不起，这时候更买不起了，或者原来那么低的价格都没有买，现在买合适吗？价格总会回落吧？于是大家就会观察，这一观察可不就造成短期内，需求自然也会下降。问题已经出来了，就得想办法解决，挽救这一僵局的人叫做政府。到底是促使开发商降价呢？还是提高消费者收入呢？采取什么办法呢？政府处于两难的境地。政府的办法会不会适得其反呢？ 根据我查的相关资料，政府的收入每年大约有12%来自房地产，而且房地产业带动上下游产业效用非常之大。楼市政府不会不救。但同时政府也绝不会不顾及居民的疾苦，让大家无家可归。现在我们已经看的相当明白了，政府在处理这个问题上时采用的方法十分巧妙。去年温总理从新加坡、香港一路考察，已经确立了方案。而这一政策的实际用意一旦被揭穿，效果将大打折扣。首先、政府要的是成交量，这样地产企业不至于倒闭，政府不至于破产。而这成交量怎么来呢？金融调控手段，降低首付比例，降低贷款利率。刺激有能力买房的人先买房。这样政府下一招才可以使用。政府财务稳健就可以划拨资金修建各种保障用房。保障用房的一旦入市，将会分流一部分消费者。消费者减少势必促使开发商降价。使得本来成交量下降的房地产业雪上加霜，不得不降价。 就拿北京来说，08年九月份成交量放大，但是其中有三分之二是保障房。据北京市建委公布明年还将继续加大保障用房的投放量。至于开发商前期高价拿到的地，政府将给予税收上的优惠，乃至减免部分地价款。这样这盘棋才能走活。政府的手段可以说是裁高补低、取长补短，用高收入的买房带动房地产业发展，然后用政府收入建设限价房，保障低收入者住房。这个过程可以起到稳定房价的作用。一举两得。话说回来具体的效果，还要看执行的如何。 通过我绩溪县及其周边地区房价的调查目前房价基本情况是 县城中心的新房：4500－5000元/平米，外环的新房：3300－4800元/米，二手房：3200－4800/米 应该说经过2007年1年的沉淀，这里的房价已经几乎停止涨价，2008年底至2009年，国家经济的复苏，房价也蠢蠢欲动，开始了大幅上涨的势头。 经过一年国家的调控政策，限购以及紧缩放贷，一线、二三线城市的房价已经开始下跌，像京沪广深一线城市部分新开盘的楼盘降幅达50%。房价已出现全国性的拐点。一二线城市房价接近拐点之际，在楼市调控的最末端，县城房价正在上演“最后的疯狂”。 总之明年下半年到后年上半年是购房好时机，无论是自住还是投资，关