土地使用权抵押及工业厂房抵押分析.docx

土地使用权抵押及工业厂房抵押分析土地使用权抵押作为一种重要的担保方式，具有变现能力强，担保可信度高的特点。融资租赁公司在业务开展过程中，不可避免的需要采用各种担保方式最大化减少由于物权和使用权分离导致的不确定性因素。因此，土地使用权抵押、厂房抵押或地上建筑物抵押具有较大的探讨价值。以下对其做如下分析：一、土地使用权抵押（一）可办理土地使用权抵押的土地类型中国现有土地类型较为复杂，土地权属多样化，管理多样化。融资租赁公司选择抵押资产办理抵押手续的前提就是要甄别该类型的土地是否可办理抵押。现对我国不同土地类型能否办理抵押做如下简述（具体的法规不在此赘述）：类别一：承包经营土地此类型的土地可以细分为两类。1、普通承包经营土地。虽然《物权法》、《农村承包法》以及《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》都允许以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，但综合我国目前的法律法规以及国家关于土地管理的政策，承包经营权一般不得抵押。2、四荒（荒山、荒沟、荒丘、荒滩）。通过公开竞价方式取得并经过集体所有权人同意的四荒地承包经营权可以进行抵押。但抵押实现后未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。类别二：国有土地此类型的土地根据获得途径可以分为三类。1、通过出让方式取得的国有建设用地使用权（有偿方式）。对于这类土地使用权的抵押，只要具备土地权利证书且已经交清土地出让金、租金等费用，可以办理抵押登记。2、通过划拨方式取得的国有建设用地使用权（无偿划转）。此类土地应当取得土地主管部门的同意，补缴土地出让金后方可抵押。3、政府储备土地的抵押。办理政府储备土地的抵押，需预先扣除应当上缴政府的土地出让收益后方可办理。类别三：集体土地此类别的土地有一般性规定和例外规定，分别如下。一般性规定：用集体土地办理抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。同时，集体建设用地使用权抵押实现后未经法定程序，不得改变土地所有权的性质和土地用途。例外：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所占用土地的建设用地使用权，不得进行抵押，否则抵押无效。（二）抵押登记效力及其办理机构1、土地使用权抵押，如果不办理抵押登记，则不能对抗第三人。也就是说如果不办理抵押登记，抵押人将抵押财产转让给他人后，融资租赁公司作为抵押权人，无法就该财产优先受偿。2、土地使用权抵押登记需到该土地所在的土地管理局办理抵押登记。如果地上建筑物或构筑物（可以移动的，比如临建房）连同土地使用权办理抵押登记，则在土地管理局办理抵押登记后，还需到房屋所在地房管局办理房屋抵押登记。二、工业厂房抵押广义上的工业厂房通常包括厂房、厂区内仓储用房、办公与生活用房等建筑物或构筑物。下文讨论的工业厂房抵押问题建立在此广义定义的基础之上。以下从工业厂房抵押的合法性、抵押价值的合理性和工业厂房的变现能力三个方面做简要分析。（一）工业厂房抵押的合法性工业厂房必须建设在土地之上，所以建设厂房首先需要取得该地块的工业用地使用权证（我国现有用地可以分为工业用地、商业用地、公益用地三大类）后方可建设厂房，并最终办理工业厂房房产证。现存的问题是，大部分工业企业自建厂房或扩建厂房过程中，并未按照国家规定取得土地使用权或未变更土地使用权证照，故建设工业厂房后无法办理房产证（注：办理工业房产证需要的资料：建房用地批准文件、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证、建筑施工许可证、房屋竣工验收合格证）。因此，融资租赁公司在接受工业厂房作为抵押财产时，首先需要认真核实工业厂房是否证照齐全且无权利上的瑕疵；其次需要办理抵押登记方能对抗第三人。（二）抵押价值的合理性1、需要核实工业厂房是否存在法定优先受偿权及其数额等可能影响抵押价值的问题。2、根据《担保法》第三十六条第三款规定：“以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押”。此处阐述这一问题的关键是意图说明：融资租赁公司遇到此类抵押财产时，需要将该集体土地使用权价值作为抵押财产共同评估。（三）工业厂房的变现能力在接受工业厂房作为抵押财产时，需考虑其变现能力，除了标准厂房(具有较好的通用性外，大多数均为具有本行业特点的非标准厂房，通用性差。因而，需要考虑工业厂房作为抵押财产的变现能力。综上所述：土地使用权抵押或工业厂房抵押在现行的法律体系中，不存在法律上的障碍，属于常见的担保方式。但是对于融资租赁公司而言。在接受承租人提供的土地使用权抵押或工业厂房抵押作为担保方式时，首先需要核实土地使用权或工业房产是否能够抵押（是否属于法律禁止抵押的范围），是否证照齐全，不存在权利瑕疵；其次，需要衡量该类资产变现及价值的合理性，综合考虑其可操作性；最终必须办理抵押登记，否则无法对抗第三人。