清远项目发展建议概要.ppt

结合商业部调查成果对开双边商业可行性进行研判 市场未售存量逾11万方的规模，且社区商铺并未外界所说的那么火热，2011年下半年商铺价格已经出现明显的下滑； 调查来看，清远目前不存在双边的社区商铺； 从客户调研结果看，客户对内街商铺的接受抗性较大，区域竞争项目中，天湖郦都入口内街商铺滞销，御景东方内街商铺滞销； 此外客户对连层商铺接受度一般，只有43%的客户认为是可以接受的（具体参照商业市调报告）； 开双边铺可行性不高，客户抗性大 双层商铺具备一定可行性 商业发展方案建议： * 方案一： 大一期整体商业先行 方案二： 首期商业先行 方案三： 保留原3.9容积率下首期商业先行 大一期全部打造二层三面铺； 优势：整体商业形象集中打造，具备规模效应，体量约3.15万㎡ 劣势：区域市场不成熟，整体规模较大将面临较大市场风险。 首期打造二层三面铺； 优势：预计首期商业体量约1.5万方，市场存在不确定因素下可试探市场并降低风险。 劣势：清远未出现过双层内街商铺，临街二层铺接受度都不高，尤其如今市场存量大、投资热情不高的情况下（2011年以价换量），开发双层街铺风险较大。 首期全部打造二层临街铺；体量约12500㎡。 优势：住宅占绝对比重，商业仅作为社区配套，风险相对较小； 劣势：相对保守，未能充分发挥商业的价值。 市场风险大 清远市场未出现过，支撑点不足 建议方向 * 关于项目发展策略 方案三下发展策略 * 首期全部打造二层临街铺；体量约12500（6250*2）㎡。 考虑五一节点，首期开售①、②、③、④栋楼；预计总体量约2.4万㎡ 从成本考虑，首期开发建议不做地下车库，车位问题留至开发后期考虑，或露天车位或机动车位，具体由设计提供意见。 售楼部摆位有两个方案(详见下图) 方案一：位于东南角，利用商铺改 造成临时售楼部 方案二：位于公寓和小区主入口处， 设置永久性会所，改造成售楼部 公寓 3 2 1 6 5 4 方案二：售楼部设置在主入口处 方案一：售楼部设置在东南角 报建预留车库，暂不开挖 方案三下售楼部方案建议： * 方案一：售楼部设置在东南角 方案二：金碧路主入口内，紧邻公寓 规模：约800㎡ 优势：交通通达性好、昭示性强；结合路两侧的商业配套，便于项目形象立势。 劣势：需利用首期商铺打造，首期阶段至少不能出售。 规模：约800㎡ 优势：内部环境较易打造，距离首期销售的1-4栋来说，内部展示通道也具备可行性，可打造会所等配套长期使用 劣势：昭示性不强。 从前期投入来说，较为经济 不管是临建或永久，前期配套投入增加 方案一：售楼部设置在东南角 方案二：售楼部设置在主入口处 方案三下商铺发展策略 商铺如果打造两层（6+4米）商铺，经我部与商业部调查，客户对内街商铺比较抗拒，对双层铺表示尚可接受，因投资客最终要看未来承租客户使用习惯（单层可设夹层即可）。 开间进深比范围：1:1.5~1：2.5。 配备独立洗手间，相邻铺位能打通。 二层商铺以橱窗形式打造，形成较高昭示性及商业外形。 商铺面积主力区间40-80㎡。 大面积商业街停车位问题需要解决。 未来风险预估： 项目最大的风险是区域不成熟，商铺的培育期较长，对商业的拉动缺乏内在引擎； * 方案三下住宅发展策略 * 金 碧 路 锦绣路 首期户型配比参考依据： 区域高端项目户型集中在130-180方之间，本案在大户型上应当有所规避； 清城区客户以自住、改善需求为主，纯理财投资型客户比例约为20%，主力需求产品区间为90-144方； 大一期启动位置地块较优，也需要打造部分中高端产品以便于项目形象的树立； 地缘客户是主要客源，投资客注重性价比及升值潜力； 近期邻近项目成交以中小户型走量较快（天湖丽都、凯旋花园、御景东方）； 临近时代地产项目，考虑其一贯的N+1产品优势，建议本案的中小户型面积趋小，同时考虑赠送空间以提高产品附加值； 考虑临近的樵顺商业中心未来可吸引众多投资客及年轻群体，同时⑦号楼位置临近公共停车场，环境、噪音等都相对受影响，所以建议⑦号楼配置一栋公寓（45㎡一房、65㎡两房）； 总体产品策略如下： 综合市场及客户需求，本案以75-140方为产品空间，并以75-120为主力区间； 针对旧城及东城自住、改善型客户，增加中小户型比例，控制总价； 首期规模约为13.7万方（不含商业），低开高走策略； 总体产品策略：75-100中小户型为主——100-120舒适户型为辅——120-140大户型适当配置； 方案三下住宅发展策略 * 金 碧 路 锦绣路 100㎡以下中小户型套数占61% 类型 户型区间 间隔 套数 套数比 面积 面积比 备注 公寓 38-45 单身公寓 180 17% 6840 7.2% 中小户型占48.3% 55-65