深圳信义坂田项目物业发展报告173p.ppt

如何重塑区域价值，突破现有高端物业的价值平台？ 坂田片区价值不可限量，未来近400万平的供应量，及众多大发展商大项目的入市对项目造成非常大的冲击，如何定位项目，无论是做跟随者还是做领导者，本项目的定位应该有其鲜明的个性色彩； 如何在高端市场竞争中打造本项目的核心竞争力？ 做为一个多个项目持续滚动开发的发展商，从本项目要获得怎么样的突破，提升项目品牌价值，从而使得开发商获得更高的溢价空间。 坂田至福田“新干线”！ 8月4?日，深圳规划部门正在规划从坂田直通福田区的通道，而该通道类似现有的福龙路，可使龙坂居民进出特区时不再受到关口制约。 之前，受限于二线关，交通一直是坂田的一块短板，而一旦坂田、福田实现直通，那么片区的腾飞，实现赶罗超福，将指日可待。 5平方公里的“华为新城”！ 2007年华为实际销售收入125.6亿美元， 08年销售额233亿美元，09年将超过300亿美元，距离只有一步之遥。凭借该的成绩，华为也超越了北电，成为全球第五大设备商。 总规模5平方公里的“华为新城”的整体规划最快也有望在今年年底出台，大致范围在布澜一级路以南、坂雪大道以西、老布龙路以北以及梅观高速以东。 上世纪日本丰田汽车进入世界500强，随着丰田汽车的发展，丰田城也得到了迅猛发展，1959年丰田城更名为丰田市(ToyotaCity)，发展成占地约30平方公里，人口约38万的世界知名汽车城。 华为目前约1.5平方公里的总规模，总的员工人数约为5万人，未来华为新城建立，将会新增20万人口的产业规模。正如华为之于万科城,相信华为新城的规划将为项目带来巨大的人流及客户. 140万平方米“坂田新城”！ 坂田自然村旧改项目——“坂田新城” 改造地块位于坂雪岗片区的中心地段，由坂雪岗大道、吉华路、五和大道所围合； 根据初步规划方案，坂田新城项目规划范围内总用地面积为26.16公顷，其中居住用地为14公顷；商业服务业设施用地为3.19公顷；道路广场用地为7.43公顷；绿地为1.54公顷。 该项目北侧约500米是万科城，南侧约2500米处为万科·第五园项目。改造完成之后，将对沿坂雪岗大道南段两侧的配套以及整体环境产生积极作用，对周边项目形成巨大利好，同时城区面貌也将焕然一新。 万科将投资62亿元建“坂田新城”！ 万科可能承担坂田旧改：总投资61.89亿元，开发期6年，其中项目建设施工期为5年。 本项目总采取择优方式选择确定旧改经验丰富、品牌信誉良好和实力雄厚的房地产开发公司，“成片规划，分期实施”的整体改造模式，而万科就是其中的重点考虑对象。 也就是说，万科有可能在坂田投资62亿元，再次取得土地储备。 区域审视观点： 1条五和大道，将坂田新城与福田中心区无缝连接； 2个超级新城，成为城市开发与发展的中心； 5平方公里的华为新城，带来近20万高科技人； 50万新增人口移居，为片区带来庞大的市场容量； 超100亿元总投资，加速片区整改与城市化的发展； 世界500强，每年300亿美元的销售额加速经济发展； 我们认为未来坂田片区是： “超罗赶福”的未来城市中心 星河民乐项目 市场竞争战略 客户竞争战略 本项目是一个规模大，开发周期长的项目，客户定位在数量上和层级上都需要具有包容性和前瞻性 客户的发展是一个演变的过程，客户层面会随着楼盘的开发而逐步扩大和升级，而且客户在不同阶段的关注点都将有所不同 2、项目特征解析： 本项目承载的历史使命和信义对项目的期望使得引爆深圳市场成为项目客户定位的重点 项目的产品战略 1、户型调整的整体思路： 在不改变现有报建方案的情况下，通过对建筑结构的调整来改变户型结构，达到提高项目品质与客户心里预期的目的； 整体的思路考量： 面积适度，不盲目调整，不做过大（160-170平米以上）户型； 实用为主，适度调整，以客户居住与体验为考量点； 调整的方式说明： 将两套相邻的二房进行合拼，打造大四房，提高项目形象与产品档次； 三房原则上不进行调整，保留90平米以内的小三房，实现快速出货与走量的目的； 3、调整后总平图及户型分布： 4、所调整部分的面积比： 价值提升之——园林风格建议 价值提升之——园林主题建议 坂田地标式运动人文休闲主题园林 主题园林的设计原则 原则： 坚持园林具有高度参与性的原则 坚持园林要具有高舒适度的原则 坚持具有邻里型、人文主义的社区文化环境的原则 坚持将园林打造为活力激情的运动主题的原则 坚持园林要充分体现人文内涵的原则 园林景观建议——核心价值点体现 主要考虑因素 符合本项目的整体定位：园林规划设计中把城市、休闲、舒适气息贯穿下来，强调身心放松、自然、和谐 对市场客户需求、经典案例研究提出我们的规划结构：入口、一心、一轴、组团绿化带四大分区； 结合本项目