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交通规划下的上海商圈变局前瞻 交通规划下的上海商圈变局前瞻 五合智库 总经理 邹毅 近两年来，上海的商业地产发展迅速。根据有关资料，截至 2004 年底，全市商场店铺建筑 面积已经达到 2857 万平方米，人均商业面积超过 1.0 人/平方米。在寸土寸金的上海，商业地产 发展需要符合市场走向，方能立于不败之地。政府的交通规划在很大程度上影响了人流走向，从 而影响了商业市场在数量和结构上的变化。所以，要在上海进行商业地产投资，交通规划是一个 不可回避的因素。 图：上海轨道交通规划图 在这张看似简单的地图背后，蕴含着很多奥秘。商业地产的未来趋势在很大程度上就依赖 于此。商家和投资者的兴趣将转向何处？商圈结构的变化如何？我们不妨沿着这些城市动脉到各 主要节点去看看，去想想。 成熟商圈的变化 商业地产成功的关键因素之一就是准确的选址。便利的交通条件可以带来大量的人流，而在 重要的交通枢纽附近的商业地产则可以享受得天独厚集聚的人流，获得巨大的商机。但是，对于 成熟商圈而言，轨道交通规划是一把“双刃剑”，祸福难料。 祸兮？——原来处于轨道交通终点站附近的商圈因为轨道交通的延伸而导致人流分散，客流 量的减少，商圈规模开始逐渐减小，商业氛围淡化。拿上海不夜城商圈来说，处在地铁一号线与 三号线的交汇处，毗邻上海火车站，地理位置优越。自地铁一号线延伸到共富新村以来，延伸段 彭浦新村站附件的住宅规模较大，社区商业发展相对成熟，此处的商圈将不夜城商圈的部分人流 分流过去，部分的商业物业面临困境。 从相关数据统计来看，不夜城的商圈的租金出于下降趋势。从 4 月份到 7 月份不夜城商圈租 金下降了 9.1% 。新的不夜城商圈规划将上海火车站北广场也包括在内，如何提高商圈活力看来 还是要重新在商业定位上下功夫。 请参看第 5 页重要申明 Copyright © WISENOVA®. All Rights Reserved. 第 1 页 共 6 页 交通规划下的上海商圈变局前瞻 表：上海不夜城租金变化情况 月份 2005 年 4 月 2005 年 5 月 2005 年 6 月 2005 年 7 月 租金（元/平方米.天） 11.0 11.0 10.2 10.0 资料来源：中原地产报告，五合智库整理 福兮？——商圈人流的减少也可能会促使商圈提高整体品质。以中山公园商圈为例，位于轨 道 2 号线终点并于 3 号线的交界，是上海为数不多的几个高档商业商圈之一。商圈内各种商业物 业组合较合理，高档住宅和别墅有圣约翰公邸、凯欣豪苑、益都名邸等，购物中心有新宁购物、 巴黎春天、多媒体生活广场、国美电器，刚开张的苏宁电器等，体育休闲场所有风景优美的中山 公园，国际体操中心等。地铁 2 号线延伸到天山西路，那么它的商圈人流一部分将会被分散到虹 桥商圈。人流虽然会减少，但是商圈的平均层次可能会上升，因为中山公园商圈内人流的平均收 入和素质较高，商圈边远地区的人流可能因为轨道交通的延伸而减少了流入该商圈的频率，这样 以来一些档次较低的商业物业可能会随着人流的改变而迁移，而高档的商业物业保留或新起则会 带动整体商圈的品质提高，成为顶级品牌商业圈的代表。 潜力商圈全接触 在上海交通规划全面实施的过程当中，商业地产面临重新整合和潜力挖掘。对于上海未来商 业地产的未来走向，选取若干潜力商圈进行重点考察，将有助于我们了解上海的商业地产发展趋 势。在此，我们不妨仿效波士顿矩阵的分类方法，按照有效消费人流和商业集聚程度两个纬度， 对所调查的上海潜力商圈进行大致归类。 图：潜力商圈分析图（仿波士顿矩阵） 流 人 费 消 效 有 多 问题类 明星类 瘦狗类