二手房交易的税收政策解读.pdf

二手房交易的税收政策解读 广州市地方税务局 王 宇 主要内容 o 二手房交易税收政策； o “营改增”后二手房交易税收政策变化； o 二手房交易的核价问题； o 二手房交易的税收优惠政策。 o 第一部分 二手房交易税收政策 （包括税收优惠政策） 二手房交易税收政策 o 存量房 已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 存量房相对于增量房而言，俗称 “二手房”。 一手房 二手房 增量房 存量房 新房 旧房 二手房交易税收政策 卖方缴纳？ 1. 增值税和附加； 2. 个人所得税； 3. 土地增值税； 4. 印花税。 买方缴纳？ 1. 契税； 2.印花税 二手房交易税收政策 注 意： 1. 包税 （约定、拍卖） 2. 纳税人和负税人 增值税 o 增值税： “销售不动产”税目 税率5% o 附加： 1.城市维护建设税； 增值税*7% 2.教育费附加； 增值税*3% 3.地方教育费附加。 增值税*2% 增值税和附加：5.6%。 增值税 o 第一类： 除个人转让住宅以外的其他 包括：非个人转让住宅 转让非住宅 o 第二类： 个人转让住宅 增值税 o 第一类： 除个人转让住宅以外的其他。 增值税 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税： （一）一般纳税人转让其2016年4月30 日前取得 （不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得 的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计 算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关 申报纳税。 （二）一般纳税人转让其2016年4月30 日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和 价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机 关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （三）一般纳税人转让其2016年4月30 日前取得 （不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的 全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者 取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管 国税机关申报纳税。 （四）一般纳税人转让其2016年4月30 日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价 外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在 地主 管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （五）一般纳税人转让其2016年5月1日后取得 （不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和 价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产 时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申 报纳税。 （六）一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销 售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关 预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 增值税 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人 转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值： （一）小规模纳税人转让其取得 （不含自建）的不动产，以取得的全 部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价 后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）小规模纳税人转让